以上海為例。
1、對土地市場的影響
在預測分析疫情對上海土地市場的影響之前，先來了解一下上海近年來土地市場正常情況下的狀況。
A、疫情之前數年上海土地市場狀況
從招拍掛途徑統計，上海近年來建設用地新增供應總量逐年回升，在大力推廣產業高質量發展的背景下，產業用地供應體量的提升最為顯著，在歷年建設用地供應總量的占比都要在三至四成；由于前兩年商品住宅用地供求出現較大縮水，故在2019年政府加快了推地節奏，促使商品住宅用地供應量大幅增加，旨在預防后期出現新增住宅物業市場供應短缺的問題，穩定市場預期；商辦用地則受制于存量物業體量高企的壓力，新增供應長期維持在低位；另外保障性用地和租賃住房用地供應相對平穩。在成交方面，各類建設用地的走勢基本與供應趨同，僅在2018年由于較高的拿地門檻、資金鏈緊張、地價上漲等因素，開發商拿地較為謹慎，土地市場出現多幅商品住宅用地流拍。
3、對長租型居住租賃市場的影響
上海復工日前后加強了對“返滬”外來群體的管控，特別是沒有持有上海居住證的外來群體，成為上海勸返的重點關注對象。在長期居住類產品中，受勸返影響最為明顯的就是集中式長租公寓類產品，本文此部分重點分析集中式長租公寓受疫情影響情況。先來看一下上海集中式長租公寓現狀。
A、上海集中式長租公寓現狀
目前上海規模以上集中式長租公寓，，涵蓋品牌數約31個、門店總數量合計約300個。從長租公寓門店的品牌分布情況來看，目前規模最大的為安歆·YU、門店總量為45家，其次為城家公寓、門店量為32家，老牌長租公寓魔方公寓的門店數量位列第三，為31家。其中，排名首位的安歆·YU是國內首個專業的連鎖型企業員工宿舍和青年公寓。
通過長租公寓平均租金的品牌排行，可以看出各個品牌的項目定位。從租金排行的情況來看，9號樓公寓和城家公寓的租金明顯高于其他品牌、位列前二，平均租金分別約在5500元/月左右；平均租金水平處在第二梯隊的品牌分別是安歆·YU、魔方公寓、灣流國際共享公寓、逗號公寓和筑夢居公寓，租金均處在約4000至4500元/月的范圍內；位列排行榜末尾的幾大品牌的平均租金則處在約2900至3900元/月的范圍內。
整體來看，目前全市集中式長租公寓項目的租金水平整體處在中下游的水平，這也與其定位有關，主要是為了迎合工作年限較短、資金力有限的單身年輕群體的剛性租賃需求，解決其居有定所的基本訴求。此外可以發現，部分長租公寓門店的租金水平相對較低，主要也是由物業形態所決定的，當前上海有較大一部分集中式長租公寓并非獨門獨戶，而是存在一室戶中備有多個床位的“類群組”模式（如9號樓公寓），通常按床位來結算租金，更能迎合非常大的一批低收入租客以及私營企業作為職工宿舍的租賃需求。
全市集中式長租公寓品牌平均租金TOP10
B、疫情防控期人員流動影響分析
當前上海全面覆蓋返滬人員檢查，具體措施為：實施道口查控，入滬車輛逐一檢查，人員全部測溫登記，小型客車后備箱、大型客車行李廂、廂式貨車車廂等一律開啟查驗。查控工作啟動以來，全市9個省際高速道口、20個地面公安檢查站、63個等外道口24小時檢查。據上海市公安部門統計，1月22日至2月10日，上海各高速公路道口累計檢查車輛160.85萬輛，人數298.5萬人。針對勸返人員的評判標準，主要是按照《上海市政府〈關于嚴格落實各項疫情防控措施的通告〉》，通告要求：上海市高速公路省際陸路道口對省際來滬人員測量體溫，并申報相關的信息，對來自重點地區的人員一律實施隔離觀察，在這個基礎上對在滬沒有居住地、也沒有明確工作，實施暫緩入滬的措施。2月10日后，上海逐步升級勸返力度，那么上海多少外來人口會受到勸返政策的影響呢？
近年來上海外來人口一直維持在970萬左右的水平，按照2011年限購之前上海外來人口購房比例占35%以及近十年限購的影響，在上海無自有房產（固定居住場所）的外來人口預計在700萬左右。根據上海市公安局數據，截至2017年底，上海累計發放居住證380萬人次，隨著2018年申請居住證政策的進一步放開，預計目前持有上海居住證的外來人口在600萬左右，那么在上海既無居住證也無自有房產的外來人口預計在300萬，這部分人口春節回鄉及受到返滬勸阻影響的人口預計占據50%，即150萬人受到疫情直接影響。
C、疫情對長租公寓市場的影響分析
上海目前小業主持有各類存量居住物業約750萬套，約30%處于出租狀態，吸納租賃人口約500萬人，各類集中式長租公寓、公租房及人才公寓、職工宿舍吸納租賃人口約150萬人，數十萬人處于借宿、群租及流動居住的狀態。根據統計，當前全市主流的集中式長租公寓門店總量約為300家、合計單間或床位總量約在15萬個左右。由于居住租賃市場是高度碎片化的市場，根據均衡性的原則，150萬受疫情影響的外來人群中，居住在長租公寓類產品的人群大約在3.5萬人。該群體占據15萬長租公寓人群的比例為23%，對長租公寓市場的影響可以分樂觀和悲觀兩種情況。
樂觀情況下，疫情在3月底結束，從1月下旬的農歷新年到3月底，時間間隔近2個月，長租公寓押金一般為一個月，雖然未返滬群體空置時間長于押金對應的時間，但是考慮到居住的便利性及搬家成本，多數租客愿意回到原居住處。預計有約1萬人會選擇不續租原長租公寓，帶來的短期空置提升6.7%，長租公寓市場整體租金損失在0.5~1個月租金，影響長租公寓租金水平3%左右。
悲觀情況下，疫情到6月底結束，從1月下旬的農歷新年到6月底，時間間隔近5個月，長租公寓押金一般為一個月，未返滬群體基本不會再選擇續租原長租公寓。預計有約3萬人會選擇不續租原長租公寓，帶來的短期空置提升20%，長租公寓市場整體租金損失在1個月租金，由于整體空置率大漲會造成短期長租公寓價格戰，租金下滑比例會超過10%。