學員luu：某甲自有房屋1間，1995年5月1日與乙簽訂一份為期3年的房屋租賃合同，由乙承租該房。同年8月6日丙向甲提出愿意購買該房屋，甲即將要出賣該房屋的情況告知了乙。到了11月7日乙沒有任何答復，甲與丙協商以5萬元的價格將該房賣給丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，丙支付了全部房款。但在雙方準備辦理房產變更登記前數日，甲遇丁，丁愿以6萬元買下該房。甲遂與丁又簽訂了一份房屋買賣合同，且雙方第二天即到房屋管理部門辦理了變更登記。不久，丁向銀行貸款，以該房設定抵押。就本案處理意見而言，下列表述中哪些是正確的？A.丁對房屋的所有權應予保護B.丙有權要求甲承擔賠償其損失的責任C.乙有權繼續租賃該房D.若丁不能清償到期債務，欲變賣該房以還債，乙在同等條件下有優先購買權答疑老師Weiqing：本題涉及到承租權與抵押權?！睹裢ㄒ庖姟匪痉ń忉尩?18條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。租賃權與抵押權發生沖突，哪個權力更優先？抵押權和租賃權在性質上是相容的，抵押權所追求的是抵押物的交換價值，并且不要求移轉抵押物的占有，而租賃權是追求標的物的使用價值，同時又移轉占有。兩種權利之間的關系，有以下兩種情形：一是抵押權的設立先于租賃權。我國《擔保法解釋》第66條如此規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失應承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。其次，租賃權的設立先于抵押權。當租賃合同先成立時，其后出租人又以該出租物設定抵押時，該租賃關系繼續有效。這樣，在該房產買賣時，買受人B公司所取得的標的物所有權是不得對抗租賃權的。從本質上講，該抵押權并無優先于所有權的效力，這樣以前已存在的租賃權也可以對抗后設立的抵押權而繼續有效存在。對此，我國《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。結論：這一道題考查承租人的優先購買權、房屋買賣合同的效力、登記的效力、買賣不破租賃。甲賣房，通知了乙，乙在三個月內沒有表示，視為放棄優先購買權，注意三個月的期限。登記是房屋所有權發生變動的唯一原因，甲先后簽訂的房屋買賣合同都符合合同法規定的有效要件，因此都是有效，而且必須注意，登記不是房屋買賣合同的生效要件，應該將二者區分開來。因此，丁與甲簽訂的房屋買賣合同有效，并且進行了過戶登記，因此，取得所有權。丙與甲簽訂了房屋買賣合同有效，但是沒有過戶登記，因此，沒有取得所有權，甲在這種情況下無法再交付房屋，屬于履行不能，應該承擔違約責任，賠償丙的損失。

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