房地產(chǎn)抵押擔保的范圍有哪些

主債權(quán)、利息、延遲利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。

一、什么是抵押擔保的范圍

所謂抵押擔保的范圍，就是指抵押關(guān)系成立之后，債務(wù)人屆滿未履行債務(wù)，債權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，在什么范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)膯栴}。它是抵押效力問題中最重要的內(nèi)容之一。擔保法規(guī)定，抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。抵押權(quán)為約定擔保物權(quán)，故抵押擔保的范圍一般應(yīng)當以當事人在抵押合同中的約定為準。假如抵押合同明確規(guī)定抵押擔保的范圍僅包括主債權(quán)而不包括利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用或者僅包括其中的一項或若干項的，則按照合同約定辦理。一旦出現(xiàn)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)的情況，在處理抵押物所得中，債權(quán)人只能按照抵押合同中約定的優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥?yōu)先受償，而不能超越約定的優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)[1]指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權(quán)人。只有在因債務(wù)人方面的原因未能清償債務(wù)而使債權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才可以行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。

二、房地產(chǎn)抵押擔保的范圍

1、主債權(quán)。又稱原債權(quán)、本債權(quán)，是擔保的重要內(nèi)容。

2、利息。包括法定利息和約定利息。

3、延遲利息。指由于債務(wù)人延遲履行而導(dǎo)致的利息，延遲利息是法定的附隨性債權(quán)，因此不必經(jīng)當事人特別約定或登記，即屬于房地產(chǎn)抵押的擔保范圍。

4、違約金。指合同一方因不履行或不適當履行合同時，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補償性的金錢。

5、損害賠償金。指債務(wù)人因不履行債務(wù)或者不適當履行債務(wù)給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費用。

6、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費用，比如拍賣費、變賣費、訴訟費等。

一般來講，房地產(chǎn)抵押擔保的債權(quán)應(yīng)當包括以上幾項，但如果雙方當事人在抵押合同中約定只擔保其中幾項，那擔保的范圍應(yīng)當依合同約定確定。

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