一、購房雙合同毀約應(yīng)該怎么賠償
對于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定,是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式,對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確,一旦出現(xiàn)約定不明的情況,我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計算方法。
《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的,除當(dāng)事人有特殊原因外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
另外,在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計算則另有規(guī)定,具體包括:
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。
二、購房合同違約金如何計算
如果購房合同對違約金的計算方法有約定則從約定。
對于購房合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法如下:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者,為了彌補損失,在進行仲裁或訴訟的時候,發(fā)現(xiàn)利息損失超過合同約定的違約金后應(yīng)及時提出,以維護自己的合法權(quán)益。
我們在簽訂合同的時候,一定要認(rèn)真的肯條款,不但要看對方的履行義務(wù),也要看自己需要履行的義務(wù),在不能接受的情況下,就不要簽訂,因為沒有簽訂是沒有任何的法律責(zé)任,但是如果簽訂之后后悔了,就是屬于違約責(zé)任。
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