一、房屋認購的法律效力屬于正式簽合同了嗎?

不是，商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。并且容易發生定金套牢購房人的問題。

導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發商就有權“不返還”。當然，如果開發商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。

二、購買商品房有什么流程?

(1)簽訂認購書，并按開發商要求交納定金或預付款;

(2)簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款;

(3)辦理商品房抵押貸款的，應與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》;

(4)買賣雙方到市房屋土地管理局辦理登記備案;

(5)購房者與開發商辦理入住手續;

(6)購房者按照與開發商協議在入往前或入住后與有關物業管理公司簽訂有關物業管理公約及其有關附件;

(7)辦理產權過戶手續，購房者領取房屋產權證。

三、售樓處買房子注意事項有哪些?

(一)查詢商品房的合法性

購房者在選購房屋時，要注意購房時的合法性，如果盲目購房，很可能會給你今后生活帶來許多棘手的問題。因此，在購房時，要注意“五種房屋”不能買和注意查看房產商在銷售商品房時應具備的“五證”和“二書”。

“五證”：一是違法或違章建筑的房屋;二是房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或者產權未明確的房屋;三是教堂、寺廟等宗教建筑;四是著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋;五是國家建設需要，征用或已確定為拆遷范圍內的房屋。“五證”即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。“二書” 是：住宅質量保證書;住宅使用說明書。

(二)進行實地調查

購房者根據所收集的購房信息和查看了一些證書后，還必須進行實地察看，不能單憑房地產開發商的介紹就信以為真，還要做到眼見為實。購房者在察看房屋時，務必全面仔細。在察看房屋的內部時，要對房屋的建筑面積、使用面積的大小、房屋的建筑質量、裝修標準、裝修質量、房屋的附屬設備是否完備、房間的隔音效果如何、天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞、內部設計是否合理等方面進行仔細考察;對房屋外部進行察看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等處的情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種配套設施的設置等情況進行加以了解和察看。

(三)簽訂好房屋買賣合同

購房者在簽訂合同時，一定要堅持使用國家認定的《商品房購銷合同》的規范文本(各地工商部門有該文本)，不要使用房地產商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現欺詐行為。辦理手續的最后一關是辦理房屋產權過戶登記，含房屋土地的產權證明。至此購房全過程才能結束。

(四)一般來說購買房屋均需向銀行借貸部分款項。怎么貸款?能貸多少?利率如何?首先應該到自己熟悉的銀行貸款部門了解借錢情況，根據自己的收入，看銀行能借多少，在加上自家的儲蓄，你就能確定自己能負擔多少錢的住房。最好能從銀行得到一份貸款同意書。特別在安排每月還款時，一定要根據自己的家庭實際經濟能力選擇合適的可負擔的還款計劃。有的朋友將房屋出租部分的收入作為收入來源考慮，對此一定要對房屋空置率(風險)有一個考慮，避免經濟出現困境。

買過房的業主都知道，正式簽合同之前都會先簽訂認購協議書的，購房人不要輕視認購協議書，對于開發商來說也是一樣的，開發商如果后期不和業主簽正式合同的話，開發商也要承擔違約責任。買房不是買其他東西，沒有考慮好的情況下千萬不要輕易做決定，簽任何的書面協議都不是開玩笑的。

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