一、房屋交付占有改定是什么意思?

占有改定是指在動(dòng)產(chǎn)交易中，出讓標(biāo)的物時(shí)，出讓人基于生產(chǎn)、生活的需要仍需繼續(xù)占有動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)雙方可以通過(guò)協(xié)議，使受讓人取得動(dòng)產(chǎn)之間接占有，以取得現(xiàn)實(shí)交付而取得所有權(quán)。占有改定的構(gòu)成要件是：

1、讓與人與受讓人達(dá)成移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合意。一般通過(guò)買賣或讓與擔(dān)保的設(shè)定，使受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

2、讓與人成為占有媒介人，從而繼續(xù)占有動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)雖已轉(zhuǎn)讓于受讓人，但讓與人仍然是動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)直接占有人，占有改定的產(chǎn)生在于經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的一種混合交易，所有權(quán)人將一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)出賣給買受人，而買受人同時(shí)又將該物出租給出賣人。這樣做的目的是為了使出賣人既可以獲得賣價(jià)，又可以獲得使用該物的權(quán)利;而買受人既可以獲得物的所有權(quán)，又可以獲得租金。同時(shí)滿足雙方當(dāng)事人的需要，將法律關(guān)系簡(jiǎn)化，確定為占有改定制度。可見(jiàn)，受讓人之所以同意以占有改定方式受讓該動(dòng)產(chǎn)，在于能使讓與人繼續(xù)直接占有、使用該物;如讓與人以占有改定方式繼續(xù)間接占有，則此目的難以實(shí)現(xiàn)，只能成立指示交付。

3、通過(guò)特定契約使受讓人獲得間接占有。此處的特定契約并非訂立單純的無(wú)法律關(guān)系存在的間接占有契約，而是達(dá)成租賃、借用、保管、讓與擔(dān)保等特定法律關(guān)系的合意，否則，抽象的改定不能使受讓人取得間接占有，故不能使其取得所有權(quán)。特定契約標(biāo)志著占有媒介關(guān)系的產(chǎn)生，讓與人正是基于特定契約才得以繼續(xù)占有已經(jīng)出讓的動(dòng)產(chǎn)。就占有改定的效力而言，它雖然作為觀念交付的一種，但仍是交付方式之一，應(yīng)產(chǎn)生與直接交付相同的效果，標(biāo)明物權(quán)的移轉(zhuǎn)。雖然占有改定的公示性欠缺難以反映出權(quán)利真相，但在與物權(quán)移轉(zhuǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)上卻與直接交付的處理原則相同。雖然讓與人仍然繼續(xù)占有動(dòng)產(chǎn)，但當(dāng)動(dòng)產(chǎn)非因?yàn)樽屌c人的過(guò)錯(cuò)而滅失時(shí)，由于受讓人是真正的權(quán)利人，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)由其承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任移轉(zhuǎn)的時(shí)間，應(yīng)界定在雙方合意達(dá)成占有改定的契約生效之時(shí)。假若該契約無(wú)效，則不產(chǎn)生占有改定的效力。

二、二手房中買方要注意什么?

1、草率的簽訂買賣合同。

二手房交易是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，無(wú)論買方還是賣方，都很難輕易的相信對(duì)方的誠(chéng)信。買方的風(fēng)險(xiǎn)最多，因?yàn)楦鶕?jù)一般的交易習(xí)慣，往往都是買方先履行交納定金、收付款的義務(wù)，然后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。約定辦理過(guò)戶手續(xù)的流程、期限以及違約責(zé)任就變得十分重要。

除此之外還要注意諸如戶口、產(chǎn)權(quán)、抵押、稅費(fèi)等等一系列復(fù)雜的問(wèn)題，在這種情況下如何最大限度的保障買方利益，就是首先要考慮并寫(xiě)入合同的事情。

2、輕易的相信中介或者賣家的口頭承諾。

中介公司提供的是居間服務(wù)，它的主要內(nèi)容包括房源和各項(xiàng)手續(xù)，居間促成買賣交易(一般以訂立合同為標(biāo)志)，在這種情況下，中介人員為了賺取傭金，極力促成買賣交易，主動(dòng)地幫助賣家掩蓋買賣交易中的風(fēng)險(xiǎn)。賣家則急于出售房屋，取得購(gòu)房款，也往往對(duì)房屋的抵押、承租、質(zhì)量瑕疵、產(chǎn)權(quán)瑕疵等等問(wèn)題進(jìn)行隱瞞，知道大部分錢款進(jìn)入賣方控制中，買方可能才發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)時(shí)候維權(quán)就比較晚了。

基于以上原因，賣方和中介公司常常就一些問(wèn)題作出虛假承諾，以打消買方的顧慮，促成交易。這些口頭承諾在發(fā)生糾紛后很難作為證據(jù)提交給法院，導(dǎo)致很多業(yè)主因此吃了啞巴虧。同樣的問(wèn)題不光發(fā)生在二手房買賣交易過(guò)程中，也發(fā)生在生活的方方面面，在這種情況下，我們一定要要求對(duì)方把口頭承諾寫(xiě)進(jìn)合同。如果他不敢寫(xiě)，其中恐怕就有很大風(fēng)險(xiǎn)了。

3、發(fā)生糾紛后言辭沖動(dòng)或者避而不見(jiàn)。

已經(jīng)訂立了買賣合同，如果合同是由律師訂立的，那么律師一定為糾紛發(fā)生準(zhǔn)備好了正確的應(yīng)對(duì)策略，可以依據(jù)合同條款保證合同目的的實(shí)現(xiàn)。

但是如果您是在中介公司的主持下，訂立了中介公司或者對(duì)方出具的合同，發(fā)生糾紛的時(shí)候一定要注意控制自己的行為，以免帶來(lái)不必要的麻煩。

不動(dòng)產(chǎn)交易根本就不適用于占有改定，法律上所規(guī)定的占有改定也是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)的交付。如果當(dāng)事人非要約定以占有改定的這種方法完成房屋交易的話，我們可以考慮購(gòu)買其他房產(chǎn)，因?yàn)榻涣隋X不占有房子可能會(huì)產(chǎn)生的后果是很明顯的，比如當(dāng)事人再把房子賣出去。

占有改定規(guī)定是怎樣的

簡(jiǎn)易交付與占有改定、指示交付的區(qū)別是什么？

占有改定是否適用善意取得