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在現實生活中我們可能會遇到這樣一種情況，那就是在租賃了一套房屋之后，在房屋的租賃還未到期時，房東會告訴你他已經將房屋出售給另外一個人，讓搬出去。這個時候我們應該怎么辦，如何維護自己的權益呢?買賣不破租賃如何理解，律霸的小編將為您一一分析上述問題。

一、什么是買賣不破租賃?

“買賣不破租賃”即在租賃關系存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在而要求承租人返還租賃物。用比較通俗的語言來講，就是說原租賃合同在買受人(新的所有人)和承租人之間繼續有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據原租賃合同繼續占有使用該租賃物，租金和使用條件按照原合同執行。

我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

二、買賣不破租賃的適用范圍有哪些?

1、買賣不破租賃”原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。這是由該原則的目的所決定的，即保護和維持長期穩定的租賃關系，更好的發揮租賃物之效用。租賃關系屬于債權，而所有權屬于物權，從法律關系保護的順位來說，物權具有天然的優先性，買賣不破租賃原則是法律賦予的優先權，是租賃關系物權化的一種體現。原因在于某些租賃物的稀缺性、價格過高、生活和生產必須等原因造成建立租賃關系成了滿足人們對其需要一種重要方式，只有給予特殊保護才能維持社會穩定和交易安全，避免社會資源因不合里利用而造成的浪費。動產則沒有必要適用該原則，否則將不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用，更與民法的基本原則相背離。因此，在法律實踐中，動產基本不適用“買賣不破租賃”原則。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用該原則。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”也就是說，不動產已經設定抵押權，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，該租賃關系不受“買賣不破租賃”原則的保護，但根據抵押人是否書面告知承租人該財產已抵押，抵押人對承租人承擔的責任有所不同：抵押人已書面告知的，無須對承租人承擔賠償責任;抵押人未書面告知的，應當對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的不適用“買賣不破租賃”原則。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般也不適用“買賣不破租賃”原則。

4、也是法律實踐中最常見的一種情形，就是在拿到一份具體的租賃合同時，如何正確的甄別“買賣不破租賃”原則的適用范圍的問題。在《合同法》中，我們把合同分為有名合同和無名合同，租賃合同是有名合同的一種，買賣不破租賃原則正適用于租賃合同。然而，我們所說的租賃合同是法學理論中的租賃合同，其約定的權利義務完全圍繞法律意義上的租賃關系的。但實踐中，我們看到的《某某某租賃合同》，往往是涵蓋幾種法律關系的混合合同，可能涉及租賃合同權利義務關系以外的其他法律關系，如果我們將該“租賃合同”的內容完全繼承，對其主張“買賣不破租賃”而將該合同全部內容在物之買受人(即新的出租人)與承租人之間適用，可能對物之買受人(即新的出租人)非常不利，而且可能違背公平原則。

在租賃房屋時，我們享有的僅僅是房屋的使用權而非所有權，所以房屋所有人擁有買賣房屋的權利。但是對于買賣不破租賃如何理解，每個人都有其自己的理解方式，在此我們采用通說來進行理解。根據我國《合同法》的規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。如果您還有疑問的話，更多相關問題您可以咨詢律霸婁底律師。

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