合同糾紛案件的管轄,既涉及法定管轄,也涉及協(xié)議管轄的問題,為此,我國《民事訴訟法》第24條就合同糾紛案件的法定管轄作出了明確的規(guī)定,即因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄;而《民事訴訟法》第25條則就合同糾紛案件的協(xié)議管轄作出了相應(yīng)的規(guī)定,即合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄,但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

二、房屋租賃糾紛的類型

(一)租金支付糾紛。

這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法:

(1)租賃雙方協(xié)商一致,要么房客及時付清租金,要么房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面。

(2)比前一種情況更進一步,在解決如何支付拖欠租金的同時,租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題,在分清責(zé)任的前提下一并解決,并繼續(xù)履行租賃合同。

(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ),或由雙方協(xié)商解除合同,或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。

(二)損害賠償糾紛

房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣,主要是由侵權(quán)行為引起的,常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)?。從司法實踐看,目前頗有爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后,房客對房屋所作的裝修如何賠償。

對此,法律法規(guī)并無明文規(guī)定,目前只有上海市高級人民法院內(nèi)部對此有審判指導(dǎo)意見,大致內(nèi)容是,凡是房東同意房客裝修的,無論什么原因提前解除合同,房東都要向房客賠償經(jīng)評估后的裝修費的殘值部分,以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的,按約定處理。這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則,因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修,那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公,否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

(三)其他方面的糾紛。

房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。

因此,房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個組成部分,租賃市場會隨著經(jīng) 濟的發(fā)展而進一步擴大。目前我國的房屋租賃市場還遠沒有進入一個法律的市場,市場行為極不規(guī)范,一些違法現(xiàn)象還十分嚴(yán)重并對房屋租賃市場的培育和發(fā)展起到了負(fù)面影響,所以我們面臨的問題是仍要加強房屋租賃市場方面的立法工作,加強法制、加強管理,使房屋租賃市場進一步規(guī)范化,預(yù)防和減少糾紛的發(fā)生的同時,不僅要根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則,尊重當(dāng)事人的意志,采取調(diào)解或仲裁的處理方法;更要注重引導(dǎo)當(dāng)事人通過訴訟的手段來解決糾紛,從而推動整個房屋租賃市場的發(fā)展。