一、買房合同違約應(yīng)該賠償多少

買房合同違約賠付不超總房款的20%。

人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房價(jià)漲跌提出相應(yīng)索賠，賠償就不止以往定金賠償這么簡單了。

新出臺的《解釋》實(shí)際就是《合同法》第44條具體化。 簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商一般均要求購房者簽訂認(rèn)購書，并以此鎖定購房者及決定銷售策略。不過，僅是定金賠償制約力度完全不夠，過去房價(jià)的暴跌暴漲都導(dǎo)致了違約事件頻發(fā)。《解釋》的實(shí)施，將為守約一方追究因此造成的包括房價(jià)漲跌所帶來的損失提供了法律依據(jù)。要求賠付的金額不能超過總購房款的20%。同時(shí)，定金也仍然需要賠付。如果是開發(fā)商違約，就是雙倍返還定金，如果是購房者違約，交出去的定金就相當(dāng)于打了水漂。

二、買房合同違約責(zé)任劃分

1、首先是自然天氣的原因，因?yàn)樽匀粸?zāi)害等原因不能按時(shí)交房的或是房屋損毀的，雙方的買賣合同自動解約，不算是違約的人為因素。

2、其次是出售房屋的一方，房屋的產(chǎn)權(quán)人沒有按照指定的時(shí)間交房或是房屋還有租住人沒有搬走等情況，可以視為房屋的產(chǎn)權(quán)人違約，需要出售房屋的一方承擔(dān)違約責(zé)任。

3、出售房屋的一方在交易進(jìn)行的過程中，私自將房屋轉(zhuǎn)賣他人沒有與之前的購買人解除合同的時(shí)候，算是出售方違約，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)違約金的賠付和解除。

4、出售房屋的一方私自提高交易的價(jià)格，以價(jià)格變動因素單方面解除合同，違約責(zé)任有出售方承擔(dān)。

5、再有是購買房的違約責(zé)任劃分，購買房屋的一方?jīng)]有按照指定的時(shí)間內(nèi)交付房款的，出售的一方有權(quán)利解除合同，違約的責(zé)任有購房的一方承擔(dān)。

6、購房的一方單方面解除合同，終止房產(chǎn)交易，違約責(zé)任由購房的一方承擔(dān)。

7、違約責(zé)任是由哪一方造成的，就由哪一方負(fù)責(zé)違約責(zé)任承擔(dān)，只有自然災(zāi)害一類的原因，是沒有責(zé)任承擔(dān)人的。

三、買房合同糾紛需要的證據(jù)

1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證;

2、房屋買賣合同及公證書;

3、有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)買賣房屋的文件;

4、關(guān)于房屋交付情況的證明;

5、買賣雙方交付、收取房款的憑證;

6、買主身份、買房用途及房籍情況的證明;

7、共有房屋的其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)和同意出賣房屋的證據(jù);

8、出租房屋的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證據(jù);

9、其他證據(jù)。