個(gè)人租賃合同違約金的標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的？

(一)如果租賃合同中對(duì)違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過(guò)事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。如雙方在簽訂合同時(shí)，約定房屋租賃合同違約金為一個(gè)月的租金，那么一旦違約，出租人就可以要求承租人支付一個(gè)月租金同樣數(shù)額的違約金，作為違約賠償;

(二)約定的違約金過(guò)高或過(guò)低可以請(qǐng)求變更，約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失30%的可認(rèn)為約定過(guò)高，可要求降低。如房屋租賃費(fèi)用每月僅為1000元，而約定的違約金數(shù)額達(dá)到了一萬(wàn)元，那么違約的一方可以請(qǐng)求降低。

(三)房屋租賃合同中對(duì)違約金沒(méi)有約定，應(yīng)按對(duì)方違約對(duì)你造成的實(shí)際損失來(lái)計(jì)算違約金并退回押金和多余的房費(fèi)。

(四)租房違約金的支付是獨(dú)立于履行行為即給付房租之外的給付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租賃合同違約金是不包含在這1500元以?xún)?nèi)的。

(五)租房違約金的處理：雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟。

違約金的作用

違約金的主要作用，這一點(diǎn)歷來(lái)是學(xué)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)此，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點(diǎn)：

擔(dān)保說(shuō)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。認(rèn)為它“是當(dāng)前社會(huì)主義組織間合同擔(dān)保的主要形式，社會(huì)主義組織間的經(jīng)濟(jì)合同，如果沒(méi)有違約金的規(guī)定，就是不完整的”。因而是一種擔(dān)保方式(擔(dān)保說(shuō))。

責(zé)任說(shuō)

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔(dān)保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以“違約金不是債的擔(dān)保方式，立法和法學(xué)理論也不應(yīng)該要求違約金發(fā)揮債的擔(dān)保作用”(責(zé)任說(shuō))。

折衷說(shuō)

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金既是擔(dān)保方式，又是違約責(zé)任方式(折衷說(shuō))。

現(xiàn)在持第三種觀點(diǎn)的人越來(lái)越多。其實(shí)這三種觀點(diǎn)只是第二種觀點(diǎn)與第三種觀點(diǎn)之爭(zhēng)，因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有人認(rèn)為違約金是一種純粹的擔(dān)保方式，將其認(rèn)為是純粹的擔(dān)保方式與違約金在各國(guó)的運(yùn)用是不相符的。因而，我們這里只對(duì)第二種觀點(diǎn)與第三種觀點(diǎn)進(jìn)行分析比較。

具體理由

考察一般持第三種觀點(diǎn)的論著其具體理由主要有四：

1、違約金具有從屬性。違約金與違約金的支付不同，前者一般依違約金條款產(chǎn)生，是從屬于合同債務(wù)的從債，后者僅使債的標(biāo)的。正是依違約金約款產(chǎn)生的違約金債務(wù)是合同的從債務(wù)，違約金才發(fā)生其擔(dān)保作用。因?yàn)楸ＷC、定金、抵押、質(zhì)押等傳統(tǒng)民法的擔(dān)保方式也正是為主債實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的從債，因而才具有擔(dān)保性。

2、違約金的設(shè)立可以使當(dāng)事人預(yù)知不履行的后果。在合同訂立以后，當(dāng)事人對(duì)違約可能造成的損失及承擔(dān)的責(zé)任的范圍，均能事先了解，而當(dāng)事人為避免承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，就必須正確履行合同。正是從這個(gè)意義上說(shuō)，違約金可以督促當(dāng)事人嚴(yán)格履行合同，確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)。此點(diǎn)也是違約金與傳統(tǒng)擔(dān)保方式相同之處。

3、第二種觀點(diǎn)一般以違約金債務(wù)人喪生清償能力后的實(shí)際結(jié)果來(lái)否定違約金具有擔(dān)保屬性理由不充分。擔(dān)保不是保險(xiǎn)，它只能在一定程度上起到維護(hù)債權(quán)人利益的作用，即使傳統(tǒng)的民法中的擔(dān)保方式也不能保證債務(wù)人履行到期履行債務(wù)。

4、由于懲罰性違約金的數(shù)額較多，且多與違約所致?lián)p失無(wú)關(guān)，故更能有效的督促當(dāng)事人履行合同。

而持有第二種觀點(diǎn)的論著主要認(rèn)為合同法設(shè)立違約責(zé)任制度，通過(guò)懲罰過(guò)錯(cuò)違約，使債務(wù)人積極適當(dāng)?shù)穆男衅淞x務(wù)，從而保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。從這個(gè)意義上講，違約責(zé)任也是對(duì)合同的擔(dān)保。但是在擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)上，違約責(zé)任畢竟有其不足，主要體現(xiàn)在：要受制于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)狀況;作為事后補(bǔ)救顯得消極;在效力上屬于債的范疇而無(wú)法與物權(quán)對(duì)抗;違約責(zé)任多以過(guò)錯(cuò)為要件而對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)情形無(wú)濟(jì)于事。而在將違約責(zé)任同債的擔(dān)保做分析比較之后，可以發(fā)現(xiàn)如果說(shuō)違約金有擔(dān)保功能，那也沒(méi)有超出其他違約責(zé)任方式所具有的擔(dān)保作用的限度，因而從其擔(dān)保力不夠來(lái)最終反對(duì)其具有擔(dān)保屬性。

綜合上面所說(shuō)的，違約金是適用在每個(gè)合同上面，但對(duì)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)就要看雙方當(dāng)事人是怎么協(xié)商的，但是不能超過(guò)法律規(guī)定的上限，這樣才算是一份合法的合同，所以，雙方在協(xié)商條款的時(shí)候一定要公平、公正，那雙方的權(quán)益才能受到更好的保障。

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