上訴人(原審原告)：洪xx。

被上訴人(原審被告)：昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一審法院查明：2013年8月21日，xxx公司(甲方)與洪xx(乙方)簽訂兩份《商品房購銷合同》，就洪xx購買xxx公司開發(fā)建設(shè)的百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一、二層商鋪的具體事項(xiàng)進(jìn)行了約定。…同日，雙方當(dāng)事人對(duì)上述兩份合同進(jìn)行了登記備案。洪xx按照xxx公司出具的付款委托書載明的收款賬戶，于當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向xxx公司匯款56574360元和22825640元，同時(shí)還向xxx公司法定代表人張*霞匯款1900萬元，共計(jì)匯款9840萬元。xxx公司向-洪xx出具十張收據(jù)，每張金額984萬元，共計(jì)9840萬元。2013年8月26日、9月18日，張*霞向-洪xx各匯款368萬元。

一審法院另查明，2011年10月28日，百富琪商業(yè)廣場(chǎng)竣工驗(yàn)收。2013年6月2日，xxx公司與**力邦房屋拆遷有限公司(以下簡稱**公司)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，將百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一、二層商鋪出租給**公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

洪xx起訴稱，雙方當(dāng)事人于2013年8月21日簽訂兩份《商品房購銷合同》后，洪xx依約付清了全部購房款，但xxx公司拒不履行合同義務(wù)。故請(qǐng)求：1、判令xxx公司交付昆明百富琪商業(yè)廣場(chǎng)a幢一層和二層整層商鋪，并于交付之日起40日內(nèi)協(xié)助洪xx辦理所有權(quán)證;2、判令xxx公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付違約金19350128元;3、案件受理費(fèi)、律師費(fèi)(300萬元)等相關(guān)費(fèi)用由xxx公司承擔(dān)。

xxx公司答辯稱，本案實(shí)際是民間借貸糾紛，房屋買賣合同僅是民間借貸的擔(dān)保形式，應(yīng)為無效。洪xx主張的逾期交房違約責(zé)任，沒有合同及法律依據(jù)。案件受理費(fèi)由法院判定，而律師費(fèi)不是必須發(fā)生的費(fèi)用。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，(一)雙方當(dāng)事人雖然形式上簽訂了《商品房購銷合同》，但百富琪商業(yè)廣場(chǎng)已于2011年10月28日完成竣工驗(yàn)收，案涉房產(chǎn)于雙方簽約前也整體出租給**公司，且洪xx明知上述情況。在已經(jīng)具備交付條件的情況下，雙方卻將交房時(shí)間約定為2013年12月14日，有違常理。(二)從xxx公司提交的2010年4月9日其與案外人張*婕簽訂的《商品房購銷合同》看，雙方約定的百富琪商業(yè)廣場(chǎng)第四層商鋪的買賣價(jià)格為每平方米40936.06元，而案涉一層、二層房產(chǎn)交易價(jià)格為每平方米2萬元及9869元，明顯低于xxx公司與案外人約定的價(jià)格。(三)洪xx按約應(yīng)在2014年1月20日前，分兩期支付全部房價(jià)款，但其在簽約當(dāng)日就分別向xxx公司匯款56574360元和22825640元，同時(shí)還向xxx公司法定代表人張*霞匯款1900萬元(共計(jì)9840萬元)，已經(jīng)付清了全部房款，這與正常買房人的付款習(xí)慣不符。xxx公司在收到上述款項(xiàng)后出具給洪xx的是十張收據(jù)而非購房發(fā)票，此亦違背房屋買賣的交易習(xí)慣。(四)在洪xx與xxx公司無其他業(yè)務(wù)往來的情況下，xxx公司法定代表人張*霞于2013年8月26日、9月18日向-洪xx各匯款368萬元。對(duì)該款項(xiàng)，xxx公司認(rèn)為其與洪xx之間實(shí)際的借款金額是8000萬元，月息4.6%，每月利息即368萬元。洪xx則認(rèn)為736萬元是xxx公司給洪xx的銷售返點(diǎn)，但雙方在合同中并無約定，也無其他證據(jù)予以證實(shí)。雙方當(dāng)事人上述一系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習(xí)慣，故應(yīng)認(rèn)定雙方所簽《商品房購銷合同》名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保，雙方之間系名為房屋買賣實(shí)為借貸民事法律關(guān)系。洪xx主張其與xxx公司之間是房屋買賣關(guān)系，與法院認(rèn)定的法律關(guān)系不一致。一審法院向-洪xx進(jìn)行了釋明，洪xx仍堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求不予變更。綜上，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第三十五條之規(guī)定，判決駁回洪xx的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)630558.30元，由洪xx負(fù)擔(dān)。

洪xx不服一審判決，向本院提起上訴。

洪xx上訴稱，一審法院將非常清晰的買賣合同法律關(guān)系認(rèn)定為名為房屋買賣實(shí)為借貸民事法律關(guān)系，屬認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。一審判決所依據(jù)的四點(diǎn)理由無任何事實(shí)和法律依據(jù)。故請(qǐng)求撤銷一審判決，支持洪xx全部訴訟請(qǐng)求。

xxx公司答辯稱，一審法院認(rèn)定本案法律關(guān)系名為房屋買賣實(shí)為借貸客觀真實(shí)，駁回洪xx訴請(qǐng)認(rèn)定事實(shí)清楚。故請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

本院二審查明：xxx公司于2013年8月14日出具付款委托書，委托洪xx將購房款9840萬元匯至張*霞及該公司賬戶。中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司昆明吳井路支行銀行卡取款業(yè)務(wù)回單記載，張*霞于2013年8月21日向吳*協(xié)賬戶內(nèi)轉(zhuǎn)款1840萬元。2013年8月21日，xxx公司出具十張收據(jù)，載明內(nèi)容為收到洪xx購房款共計(jì)9840萬元。2013年8月26日、9月18日，張*霞向-洪xx匯款各368萬元，款項(xiàng)用途一欄均記載為私人匯款。

2014年9月23日一審?fù)徶?，xxx公司述稱，百富琪商業(yè)廣場(chǎng)共有四層商鋪，有些對(duì)外出租，有些對(duì)外出讓，出讓的單價(jià)是每平方米1.8萬元。二審?fù)徶?，xxx公司述稱，百富琪商業(yè)廣場(chǎng)四層商鋪在開盤時(shí)的價(jià)格是1.8萬元。本院就“張*霞向吳*協(xié)付款1840萬元的原因?yàn)楹危欠窕诤閤x的指令，有無證據(jù)”、“吳*協(xié)是什么人”等問題詢問xxx公司，xxx公司稱，該款是返還給吳*協(xié)，沒有證據(jù)證明該匯款是基于洪xx的指令;張*霞在借款之前認(rèn)識(shí)吳*協(xié)，不認(rèn)識(shí)洪xx;吳*協(xié)是聯(lián)恒投資總經(jīng)理，洪*華是聯(lián)恒投資董事長，洪xx和洪*華是親屬關(guān)系。本院就洪xx與洪*華之間的關(guān)系問題詢問洪xx，其稱需要核實(shí)。

洪xx當(dāng)庭向本院提交十一份“二審新證據(jù)”，分別為：1、洪xx實(shí)地考察案涉房產(chǎn)所拍攝的照片，證明目的：在簽約前，洪xx進(jìn)行了實(shí)地考察，其真實(shí)意思就是購房;2、xxx公司向-洪xx提供的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)和證照，證明目的：洪xx非常關(guān)注案涉房產(chǎn)的合法性;3、洪xx一審代理律師沈*卿2014年11月份手機(jī)通話詳單，沈*卿與xxx公司法定代表人張*霞2014年11月10日手機(jī)通話錄音的光盤及文字整理稿(時(shí)間為當(dāng)日12時(shí)12分，時(shí)長4分54秒)，通話內(nèi)容主要為，商談向承租人轉(zhuǎn)售案涉房產(chǎn)事宜。張*霞在通話中稱：“因?yàn)槲覀儞Q產(chǎn)權(quán)人了嘛，他的想法能不能就是要不他來買，然后呢我跟他說，原來也提出過他要買，我才跟你們說趕快做準(zhǔn)備賣給他嘛”。證明目的：一審?fù)徑Y(jié)束后，張*霞自認(rèn)洪xx系案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)決定將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人或向承租人收取租金;4、xxx公司向-洪xx提供的**奧佳物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱**公司)與平安銀行股份有限公司昆明分行于2013年5月13日簽訂的《營業(yè)機(jī)構(gòu)房屋租賃合同》，證明目的：在洽商房屋買賣過程中，xxx公司提供該份租賃合同以說明案涉房產(chǎn)具有投資價(jià)值;5、關(guān)于百富琪商業(yè)廣場(chǎng)涉嫌違規(guī)建設(shè)的新聞報(bào)道，證明目的：因洪xx在購房前了解到該問題，雙方才對(duì)案涉房產(chǎn)交易價(jià)格和交付日期作出符合實(shí)際情況的約定;6、張*霞與張*文戶口準(zhǔn)予遷入證明、戶口遷移證存根，以及張*文公民身份證號(hào)查詢信息網(wǎng)頁打印件，該證據(jù)顯示，張*文(女，身份證號(hào)……，升位后為……)與張*霞于1998年3月20日，將戶籍由“東川市湯丹鎮(zhèn)314隊(duì)”遷入“西南有色地質(zhì)局309隊(duì)”，遷移原因系“家屬隨遷”。證明目的：張*婕與張*文為同一人，其與xxx公司法定代表人張*霞存在親屬關(guān)系，雙方所簽《商品房購銷合同》的真實(shí)性存疑;7、張*婕與xxx公司《商品房購銷合同》被注銷的買賣合同登記備案表(合同登記號(hào)：km2010042018568)，證明目的：(1)張*婕所購房屋總金額為842.725萬元，折算每平方米僅5000元，并非一審判決所認(rèn)定的每平方米40936.06元。(2)該《商品房購銷合同》已于2014年4月22日(一審開庭前)被注銷(注銷類型為退房注銷)，xxx公司故意隱瞞事實(shí)，誤導(dǎo)一審法院作出錯(cuò)誤判決;8-9、一審法院2014年9月23日、10月23日庭審筆錄。根據(jù)記載，xxx公司對(duì)其支付吳*協(xié)的1840萬元款項(xiàng)的性質(zhì)作出“本金”、“利息”的不同陳述，另對(duì)借款期限、計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)、付息時(shí)間等情況的陳述也存在矛盾。證明目的：xxx公司對(duì)其主張的借貸關(guān)系不能自圓其說;10、昆明市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見的通知，該意見第二條第一項(xiàng)規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性向社會(huì)公布經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審核確認(rèn)的全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。實(shí)際銷售價(jià)格與申報(bào)價(jià)格上下波動(dòng)超出15%的，必須及時(shí)重新申報(bào)，重新申報(bào)次數(shù)為一次，否則，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予登記備案?！弊C明目的：案涉合同已在房管部門登記備案，約定價(jià)格符合xxx公司在房管部門申報(bào)備案的價(jià)格區(qū)間;11、xxx公司與**公司于2013年6月2日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》、**公司于2013年6月10日委托**公司對(duì)外租賃百富琪商業(yè)廣場(chǎng)的授權(quán)委托書及三家公司的登記卡片，證明目的：xxx公司與**公司之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，xxx公司與**公司約定的租金價(jià)格僅為實(shí)際承租人的百分之一，且**公司與實(shí)際承租人的簽約時(shí)間早于《商鋪?zhàn)赓U合同》，該份合同的交易價(jià)格和交易時(shí)間不符合邏輯。

上述證據(jù)8-9為一審法院庭審筆錄，不屬于二審程序中新的證據(jù)。其余證據(jù)在一審期間亦已存在，但綜合本案情況，洪xx逾期提供該等證據(jù)難謂存在故意或者重大過失的情形。根據(jù)相關(guān)證據(jù)與案件基本事實(shí)的關(guān)系，本院當(dāng)庭要求xxx公司在指定期間內(nèi)就前述證據(jù)3、6、7、10提交質(zhì)證意見。

xxx公司在二審?fù)徶姓J(rèn)為上述證據(jù)均不屬于新證據(jù)。對(duì)前述相關(guān)證據(jù)，xxx公司在二審?fù)徍筇峤毁|(zhì)證意見：1、沈*卿與張*霞的通話，產(chǎn)生于雙方應(yīng)一審法官要求就如何還款進(jìn)行調(diào)解的過程中，其內(nèi)容不能證明洪xx就是產(chǎn)權(quán)人;2、張*婕與張*文身份證號(hào)一致，是否與張*霞系親屬關(guān)系不得而知;3、針對(duì)張*婕買賣合同備案登記表及該房屋價(jià)格，xxx公司提供張*婕購房公證書及個(gè)人房屋抵押借款合同、首期付款37418000元發(fā)票、**中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司于2014年10月10日作出的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告初評(píng)結(jié)果》(其結(jié)論為：百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一至四層商業(yè)、四層全部公寓及負(fù)一層地下車位建筑面積19794.54平方米房地產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)值初評(píng)結(jié)果70200萬元，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2014年9月24日)，認(rèn)為案涉合同備案登記價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格;4、昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見是真實(shí)的，但該意見系2011年1月1日生效，案涉樓盤銷售時(shí)間為2010年1月3日，當(dāng)時(shí)不需要公布和申報(bào)價(jià)格。

綜合xxx公司質(zhì)證意見，因其對(duì)洪xx所提供二審證據(jù)3、6、7、10的真實(shí)性未提出異議，本院確認(rèn)其真實(shí)性。

2014年9月23日一審?fù)徶校瑇xx公司述稱，案涉房產(chǎn)應(yīng)該是已經(jīng)竣工驗(yàn)收了，但是房產(chǎn)證還沒有辦下來，涉及到規(guī)劃方面的問題，是因?yàn)闃菍訂栴}，規(guī)劃是25層，后來建了32層，本來增加的樓層要求分兩次報(bào)批，但是尚未報(bào)批的時(shí)候就已經(jīng)建好了。洪xx在二審?fù)徍筇峤坏拇硪庖娭?，未向本院說明其與洪*華之間的關(guān)系，并稱百富琪商業(yè)廣場(chǎng)無法辦理產(chǎn)權(quán)的原因系涉嫌違規(guī)超建，xxx公司依法繳納罰款后即可辦理產(chǎn)權(quán)登記。

本院查明的其他案件事實(shí)與一審法院查明的案件事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人上訴、答辯意見，并經(jīng)其當(dāng)庭確認(rèn)，本案二審爭議焦點(diǎn)為：一、雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì);二、xxx公司應(yīng)否向-洪xx交付案涉房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記;三、xxx公司應(yīng)否以及如何承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)否承擔(dān)洪xx支付的律師費(fèi)。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)問題

民事法律關(guān)系是民事法律規(guī)范調(diào)整社會(huì)關(guān)系過程中形成的民事主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。除基于法律特別規(guī)定，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致才能形成。判斷民事主體根據(jù)法律規(guī)范建立一定法律關(guān)系時(shí)所形成的一致意思表示，目的在于明晰當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的邊界、內(nèi)容。一項(xiàng)民事交易特別是類似本案重大交易的達(dá)成，往往存在復(fù)雜的背景，并非一蹴而就且一成不變。當(dāng)事人的意思表示于此間歷經(jīng)某種變化并最終明確的情況并不鮮見。有些已經(jīng)通過合同確立的交易行為，恰恰也經(jīng)歷過當(dāng)事人對(duì)法律關(guān)系性質(zhì)的轉(zhuǎn)換過程。而基于各自訴訟利益考量，當(dāng)事人交易形成過程中的細(xì)節(jié)并不都能獲得有效訴訟證據(jù)的支撐。合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條有關(guān)證據(jù)證明力認(rèn)定原則的規(guī)定，其應(yīng)作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)，應(yīng)當(dāng)重視其相對(duì)于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據(jù)證明當(dāng)事人實(shí)際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時(shí)，才可依前者確定其間法律關(guān)系的性質(zhì)。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在書面證據(jù)之外對(duì)相關(guān)事實(shí)予以進(jìn)一步查證等情形，推翻書面證據(jù)之證明力應(yīng)僅屬例外。民事訴訟中的案件事實(shí)，應(yīng)為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實(shí)。此外，透過解釋確定爭議法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)秉持使?fàn)幾h法律關(guān)系項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)更加清楚，而不是更加模糊的基本價(jià)值取向。在沒有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)和反映，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn)。此外，即便在兩種解讀結(jié)果具有同等合理性的場(chǎng)合，也應(yīng)朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關(guān)系成立的方向作出判定，藉此傳達(dá)和樹立重諾守信的價(jià)值導(dǎo)向。綜上，若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，必須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第七條規(guī)定，“交易習(xí)慣”是指，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法?！吨腥A人民共和國合同法》針對(duì)“交易習(xí)慣”問題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補(bǔ)充當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強(qiáng)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。而本案并不涉及運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。首先，關(guān)于房屋交付時(shí)間問題。案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層且尚未報(bào)批即行出售的事實(shí)，在此情況下，當(dāng)事人約定在合同簽訂之日后近四個(gè)月時(shí)交付房產(chǎn)。而即便不考慮前述事實(shí)，在現(xiàn)房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習(xí)慣”，有無必要乃至是否形成“交易習(xí)慣”，同類一般交易判斷是否已經(jīng)形成普遍共識(shí)，尚存較大疑問。其次，關(guān)于房屋價(jià)格問題。拋開此節(jié)是否屬于“交易習(xí)慣”的問題，對(duì)不合理低價(jià)的判斷，亦須以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的同等房地產(chǎn)之價(jià)格信息為參考依據(jù)。雖xxx公司稱對(duì)其法定代表人張*霞與張*婕是否為親屬關(guān)系不得而知，但其確認(rèn)張*婕同張*文(與張*霞戶籍遷移時(shí)間、原因，遷出及遷入地均相同)身份證號(hào)相同的事實(shí)。張*婕與xxx公司《商品房購銷合同》的備案登記，已于2014年4月22日(一審?fù)彆r(shí)間為2014年9月23日)因退房原因被注銷。一審法院未查明相關(guān)事實(shí)，亦未對(duì)xxx公司在一審?fù)徶兴麝愂雠c前述合同約定單價(jià)出現(xiàn)明顯差異的事實(shí)給予必要關(guān)注，徑以雙方當(dāng)事人約定價(jià)格明顯低于xxx公司與張*婕在案涉合同簽訂之日近30個(gè)月前所訂合同中約定價(jià)格為主要理由，否定本案雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系，理據(jù)不足。此外，至本案當(dāng)事人簽約時(shí)(2013年8月21日)，昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見已經(jīng)在當(dāng)?shù)厥┬?2011年1月1日生效)。根據(jù)該意見的前述相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)定洪xx所持本案交易價(jià)格符合合理區(qū)間的主張成立。再次，關(guān)于付款問題。案涉合同約定的購房款支付方式為分期支付，但在洪xx所為一次性支付及xxx公司受領(lǐng)給付的共同作用下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習(xí)慣相悖，理據(jù)尚不充分。而洪xx向xxx公司法定代表人張*霞付款1900萬元，也符合該公司所出具付款委托書的要求。購房發(fā)票系當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)變更登記過程中所必需，一審法院認(rèn)定xxx公司此前先行開具購房款收據(jù)違背房屋買賣“交易習(xí)慣”，并得出當(dāng)事人之間不存在房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論，缺乏足夠的事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)本案736萬元款項(xiàng)性質(zhì)，雙方所述均無合同依據(jù)且無其他證據(jù)佐證。然據(jù)前所述及，也不宜基此通過解釋和推斷得出推翻書面證據(jù)所反映當(dāng)事人法律關(guān)系存在的結(jié)論。最后，關(guān)于借貸法律關(guān)系問題。洪xx與xxx公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實(shí)際履行過程中，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷，但在沒有任何直接證據(jù)證明洪xx與xxx公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且xxx公司對(duì)其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致的情況下，認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間存在民間借貸法律關(guān)系，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)。本案二審?fù)彆r(shí)，當(dāng)庭播放了沈*卿與xxx公司法定代表人張*霞于2014年11月10日(一審?fù)徶?的通話錄音。其時(shí)，xxx公司一審所持抗辯意見已經(jīng)固定，但xxx公司法定代表人張*霞在通話中對(duì)洪xx之購房人身份卻是認(rèn)可的。至于xxx公司主張支付吳*協(xié)的1840萬元系其所歸還的借款本金問題，因其未提供任何證據(jù)支持，本院難予采信。如有爭議，當(dāng)事人可另循法律途徑解決。

證明標(biāo)準(zhǔn)是負(fù)擔(dān)證明責(zé)任的人提供證據(jù)證明其所主張法律事實(shí)所要達(dá)到的證明程度。本案中，洪xx已經(jīng)完成雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系的舉證證明責(zé)任，xxx公司主張其與洪xx之間存在民間借貸法律關(guān)系。按照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零八條規(guī)定，xxx公司之舉證應(yīng)當(dāng)在證明力上足以使人民法院確信該待證事實(shí)的存在具有高度可能性。而基于前述，xxx公司為反駁洪xx所主張事實(shí)所作舉證，沒有達(dá)到高度可能性之證明標(biāo)準(zhǔn)。較之高度可能性這一一般證明標(biāo)準(zhǔn)而言，合理懷疑排除屬于特殊證明標(biāo)準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零九條對(duì)排除合理懷疑原則適用的特殊類型民事案件范圍有明確規(guī)定。一審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習(xí)慣”，進(jìn)而基于合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實(shí)為借貸民事法律關(guān)系的認(rèn)定結(jié)論，沒有充分的事實(shí)及法律依據(jù)，也不符合前述司法解釋的規(guī)定精神，本院予以糾正。

二、關(guān)于xxx公司應(yīng)否向-洪xx交付案涉房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記的問題

xxx公司與洪xx所簽兩份《商品房購銷合同》，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效?！吨腥A人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。在洪xx已經(jīng)按約支付全部價(jià)款的情況下，xxx公司應(yīng)當(dāng)依法按約向-洪xx交付房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記。百富琪商業(yè)廣場(chǎng)存在違規(guī)超建的事實(shí)，但該行政違法并不針對(duì)本案爭議房產(chǎn)，xxx公司向-洪xx交付房產(chǎn)并不存在法律上和事實(shí)上的障礙，對(duì)洪xx有關(guān)xxx公司交付案涉房產(chǎn)的訴請(qǐng)，本院予以支持。而因前述行政違法行為構(gòu)成案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記之法律障礙，于本案中直接判決xxx公司履行辦理所有權(quán)變更登記義務(wù)并不妥當(dāng)。xxx公司應(yīng)在相關(guān)行政違法事項(xiàng)消除后，協(xié)助洪xx辦理所有權(quán)變更登記。后續(xù)事項(xiàng)如因新的事實(shí)出現(xiàn)而再起爭議，洪xx可另循法律途徑解決。

三、關(guān)于xxx公司應(yīng)否以及如何承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)否承擔(dān)洪xx支付的律師費(fèi)的問題

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，xxx公司逾期交房構(gòu)成違約，理應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。按照雙方當(dāng)事人有關(guān)xxx公司逾期交房違約責(zé)任的約定，xxx公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為：314302元×30日×2=18858120元;62860400元×5‰=314302元;35541130元×5‰=177705.65元;以上合計(jì)19350127.65元。洪xx要求xxx公司承擔(dān)19350128元的違約責(zé)任有合同依據(jù)?？紤]到洪xx對(duì)其收取的736萬元款項(xiàng)性質(zhì)的主張未能提供充分證據(jù)，為更好平衡當(dāng)事人利益，該款可從違約金總額中予以相應(yīng)扣減。據(jù)此，xxx公司應(yīng)向-洪xx支付違約金11990128元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。律師費(fèi)300萬元的支出，并非洪xx主張權(quán)利必然發(fā)生的費(fèi)用，在當(dāng)事人對(duì)此并無特別約定的情況下，洪xx亦未充分證明該損失額與xxx公司違約行為之間的直接因果關(guān)系，故對(duì)洪xx此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，一審判決認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間名為房屋買賣實(shí)為借貸法律關(guān)系，并據(jù)此駁回洪xx的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。洪xx上訴主張其與xxx公司之間存在房屋買賣法律關(guān)系，并要求xxx公司承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任，有事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)其合理部分，本院予以支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷云南省高級(jí)人民法院(2014)云高民一初字第9號(hào)民事判決;

二、昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向-洪xx交付百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一層、二層商業(yè)用房;

三、昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于百富琪商業(yè)廣場(chǎng)所涉行政違法事項(xiàng)消除后四十日內(nèi)協(xié)助洪xx辦理一層、二層商業(yè)用房所有權(quán)變更登記;

四、昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向-洪xx支付違約金11990128元;

五、駁回洪xx的其他訴訟請(qǐng)求。

昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)630558.30元，二審案件受理費(fèi)630558.30元，共計(jì)1261116.60元，由昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長辛xx

代理審判員潘x

代理審判員司x

二〇一五年六月一日

書記員韋大

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