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寧波
在建工程抵押可以從哪些方面來進行評估
在建工程抵押可以從哪些方面來進行評估
1、土地權屬
在建工程的土地權屬有兩種性質，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權;以租賃方式取得的土地使用權;以無償劃撥方式取得的國有土地使用權;集體所有制土地使用權。不同的權屬性質和情況，其抵押評估價值內涵和被評估在建工程即將發生的經濟行為是不完全相同的。
2、項目權屬
對在建房地產項目的抵押貸款評估，要查明委估房地產項目是否屬聯建項目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權。若委托單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬于委托單位所有，其價值不屬于委估房地產的抵押范圍;若委估房地產項目是聯建項目則委托單位對委估對象擁有的權利部分是多少?因此評估人員必須對上述情況進行充分的調查并把握，其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權利狀況以及各方之間的經濟合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產項目所實際擁有的權利部分進行抵押價值評估。
3、工程進度
在估價實務中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設計地坪以下的基礎工程(包括地下室結構部分);有的是剛剛完成了裙房的結構部分;有的已完成全部的結構封頂等等。大部分的項目，其裝修及設備安裝工程還沒有進行。對于上述不同的情況，評估時必須準確地把握在建工程項目的實際完成進度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設備，就不能納入在建房地產項目的評估范圍。因此在對在建工程進行抵押價值評估時，不能簡單地根據工程的實際投資進度來評估其價值。
4、銷售狀況
有些委估的房地產在建項目，已領有商品房預售許可證，并已預售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預售許可證所允許預售的樓層及其建筑面積，即可售部分;二是開發商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權利已不屬于委托單位所有，委托人無權將其抵押。
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