優(yōu)先購買權(quán)與買賣不破租賃的區(qū)別

就同一房屋，同一主體，有“優(yōu)先購買權(quán)”，并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權(quán)利;當然，如果享有“買賣不破租賃”的權(quán)利，必然享有“優(yōu)先購買權(quán)”。

物權(quán)法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十條第一款也有相同規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的……”

有人由此誤讀為：抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)成立在后的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)將會因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而歸于消滅。

這種誤解，混淆了“優(yōu)先購買權(quán)”與“買賣不破租賃”兩個概念。

事實上，上述法條規(guī)定了合同法第二百二十九條“買賣不破租賃”規(guī)則的例外情形之一：后成立的租賃關系不得對抗先設立且已登記的抵押權(quán)的實現(xiàn)。也就是說，抵押權(quán)人通過變賣、拍賣等獲得清償而實現(xiàn)抵押權(quán)后，后于抵押權(quán)成立的租賃關系對受讓人無約束力，承租人無權(quán)請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，買受人能以并無租賃關系存在(即無權(quán)利瑕疵)而獲得原抵押物。

“買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無優(yōu)先購買權(quán)并非同一個概念。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的是物權(quán)變動易主時，誰有優(yōu)先受讓權(quán)。目前沒有任何因抵押而導致承租人失去優(yōu)先購買權(quán)的法條規(guī)定。只有因抵押而不適用“買賣不破租賃”的例外情形，兩者切不可混為一談。

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十二條和第二十三條的規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)——這里明確表示了，不論抵押前后，承租人在抵押權(quán)的實現(xiàn)時均享有優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)。也就是，即使租賃關系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)，只是不享有“買賣不破租賃”的權(quán)利。事實上，合同法第二百三十條也明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，承租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。可見，優(yōu)先購買權(quán)是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃關系存在，優(yōu)先購買權(quán)就存在。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存。如前所述，抵押權(quán)注重標的物的交換價值，而租賃權(quán)則注重標的物的使用價值，二者并不沖突。上述法條所表述的對抗權(quán)，為的是排除抵押權(quán)實現(xiàn)時的障礙。此時，如果承租人愿意購買，則排除了這一障礙，法律會優(yōu)先保護。

承租人享有優(yōu)先購買權(quán)有其法理基礎。抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得相當?shù)难a償即可。優(yōu)先購買權(quán)雖是一種請求債權(quán)，不直接對物享有權(quán)利，但其基于租賃關系存在，而這種租賃關系是對租賃物的占有、使用、收益的權(quán)利，設立優(yōu)先購買權(quán)有利于物的利用，并維持物的現(xiàn)狀穩(wěn)定。所以，不管租賃關系設立的先后，承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。

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