房產個人貸款利息計算公式是什么

個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業貸款。個人商業貸款大致可分為六個品種：(1)個人購置住房貸款(包括期房和現房)；(2)個人二手住房貸款；(3)個人住房裝修貸款；(4)個人家居消費貸款；(5)個人商用房貸款；(6)個人住房組合貸款；

第一、個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時，以其擁有的產權住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發放。

(一)個人住房公積金貸款期限和利率

個人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購買二手住房貸款期限為1—10年)，并不得長于借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限1—3年。

個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整，則貸款利率做相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的(含一年)，貸款利率不作調整。

(二)個人住房公積金貸款額度

購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數計算，其計算公式為：

借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%；

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。

(三)個人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢，領取表格；

2、提出申請；

3、簽訂借款合同和抵押合同；

4、辦理抵押登記手續；

5、辦理房屋登記手續；

6、辦理房屋財產保險；

7、貸款轉帳；

8、每月還款；

9、貸款結清注銷

(四)申請辦理個人住房公積金貸款

借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件)；

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》；

3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據；自建住房的應提供批準建房的文件；

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：

1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》

2、所購房屋評估報告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄；

4、購房合同

(五)借款人償還貸款

根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息；

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。

第二、個人購置住房貸款

個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發放的貸款，包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋；現房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產權證的房屋。銀行發放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。

(一)個人住房貸款的期限

個人住房貸款的貸款最長期限是30年。

(二)個人住房貸款利率

個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整，則貸款利率作相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執行新的利率規定。

(三)個人住房貸款操作的全過程

個人住房貸款整個過程大致分為三個階段：

第一階段，提出申請，銀行調查、審批；

第二階段，辦妥抵押、保險等手續，銀行放款；

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

(四)個人住房貸款需提供的資料

借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：

1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件；(2)借款人經濟收入證明或職業證明；(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明；(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；(5)有保證人的，必須提供保證人的有關資料。

2、所購房屋資料：(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》；(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件；(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續

貸款批準后，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續：(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件；(2)借款合同、抵押合同各一份；(3)房地產抵押申請審核登記表；(4)全部購房合同；(5)房地產部門所需的其他資料。

房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成后，抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。

(六)辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續

房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證，只將其權利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優先受償。因此，在抵押期間，抵押權人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。

中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規定，同時還規定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失，由借款人自行承擔。

延遲履行期債務利息怎么計算

一、遲延履行期間債務利息計算的時間

對遲延履行期間債務利息計算的開始時間，各地法院都可依據《民訴意見》第293條的規定執行，即遲延履行期間的利息或遲延履行金自判決、裁定和其他法律文書指定的履行期間屆滿的次日起計算。而在實踐執行程序中，個案的不同判決、裁定給付內容導致遲延履行期間債務利息開始計算的時間產生了變異的理解。如我院執行的一個案件，被執行人田某拖欠申請執行人于某15萬元的貨款，判決生效后在一個月的履行期內田某未自動履行，申請執行人于某提出執行申請，案件受理后，被執行人田某在執行通知書確定的履行期間內自動給付了1萬元執行款，此后每隔一個月給付申請執行人1萬至2萬元不等的執行款，此案件共執行一年的期限才全部給付完畢。此時申請執行人于某要求被執行人田某給付遲延履行期間的債務利息，而對于開始計算的時間及執行期間內利息的計算方法，執行小組之間的成員產生了意見分歧，有的認為被執行人雖然是分期給付的執行款，但是也是自動履行了，不應當機械地認為是遲延履行，不應計算利息；有的認為被執行人雖然是分期自動給付了執行款，但是這種分期給付并非系與申請執行人和解的結果，因此也應屬于遲延履行，應計算利息，但利息計算的開始時間不應從判決確定的履行期間屆滿的次日起計算，而應對被執行人分期給付的期間分段計算。筆者同意后一種觀點，雖然法律并沒有明確規定此種分期給付情形如何計算，但只要不是出于雙方當事人達成和解協議而形成的分期給付，或得到申請執行人同意的分期給付，則應屬于被執行人單方面的遲延履行給付義務，計算遲延履行期間的債務利息是對申請執行人合法權益的法律保護。而開始計算利息的時間就此案來講不宜以判決確定的履行期間屆滿的次日起計算，因被執行人自動履行了部分給付義務，此時從公平、公正的原則來講，以根據其分期給付的期間進行分段計算為宜。

二、利息計算的標準

由于《民事訴訟法》和《民訴意見》對于遲延履行期間的債務利息計算的標準規定不詳細，造成各地法院、雙方當事人對于利息計算的標準即利率各有不同的理解，《民訴意見》只規定按照銀行同期貸款利率的雙倍計算，而此規定依據的銀行應如何參照?現在我國除人民銀行每年會發布更新的基準利率外，各商業銀行均有貸款利率，且有權對人民銀行的基準利率進行上浮調整。兩方當事人就此產生了異議，被執行人認定應以人民銀行發布的基準利率為計算標準，申請執行人則認定應以商業銀行中得率最高者為計算標準。這樣計算的利息中間的差距少則幾千元，多達幾萬、十幾萬元，由于法律及司法解釋規定的不規范，“銀行”的理解的廣泛性，導致利息計算標準利率的參考出現了各種版本，各商業銀行之間的利率也是相差甚多。筆者認為，作為遲延履行期間的債務利息計算的標準，應以人民銀行發布的基準利率為基礎，人民銀行系國家的行政機關，對各商業銀行有相應的權利，商業銀行規定的利率也系緣于人民銀行的基準利率，雖然可以有條件的進行上浮調整，這僅僅是國家為了調整商業銀行的操作動作規程及盈收而做的自由裁量的規定，法院執行的法律文書系代表著國家權力機關作出的有絕對法律效力的規范性文件，其依據的也應是國家有權機關發布的無爭議的標準，而此標準即應為中國人民銀行發布的基準利率。

三、對遲延履行期間債務利息計算規范操作的構想

由于執行工作中出現的各種利息計算不規范不標準的情形，最高人民法院應頒發相應的司法解釋或司法文件，以由各級人民法院執行機構予以參照，對于利息計算中期間開始和結束、計算標準利率、個案計算參照等，這樣不僅可以讓法院有法律依據，也可以讓當事人在利息計算方面不再產生異議，不用因利息計算的不同而影響執行效果。

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