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寧波
買方毀約不買，可要求賠償差價損失
今年4月份國家房產調控政策出臺后，出現了不少買方毀約不買的糾紛。就追究買方的違約責任問題，主要可以選擇沒收定金或按照房價的10%或20%賠償違約金。
不過，有的賣方可能會因追究違約金的訴訟費、律師費成本過高，或信心不足，或不愿將事情搞的太大等原因，而不愿意選擇追究違約金。而很多情況下，沒收定金又不足以彌補賣方的損失（比如，本律師近期辦理的一個案件（已開庭），當時房價成交價為500多萬，已支付的定金還不到10萬，后買方毀約不買。截止訴訟之時，房屋跌價至少在30萬元以上，該案件如賣方僅要求沒收定金，實際上不足以彌補實際造成的損失）。
在這種情況下，賣方如不愿意追究違約金，除了要求沒收定金之外，其實還可以提出一個賠償房屋跌價損失的請求。因為定金責任和違約金責任雖不能同時主張，但定金責任和賠償損失卻不矛盾，尤其是在定金不足以彌補實際損失的時候。對此，深圳市中級人民法院《關于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（初稿）及說明》第十七條明確規定：當事人只約定定金，沒有約定賠償損失的，當定金不足以彌補實際損失時，守約方請求賠償損失的，予以支持。
本律師在南山區的一個案件，賣方就提出了賠償損失的請求，涉案房產起訴時經評估跌價達50多萬，作為賣方，因多種原因又不愿追究違約金，因此，在訴訟請求中，除了沒收定金10余萬元的請求以外，還提出了賠償損失40余萬的請求。該案將于下月開庭，案件結果拭目以待。
深圳方-俊律師
2010年6月19日
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