房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)及財(cái)務(wù)管理要素：

1、房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計(jì)劃性于一體的項(xiàng)目。在政府有關(guān)政策,市政規(guī)劃指令下進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)的.房地產(chǎn)企生在新的項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)建設(shè)之前,要對(duì)自身狀況有一個(gè)全面預(yù)測(cè).政府政策.銀行信貸攻策、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等,要有一個(gè)詳細(xì)的了解過(guò)程,做到準(zhǔn)備充分，行而有效。

2、開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性。按類型可劃分為土地、商品房、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā);按用途劃分為銷售、出租、自用。

3、投資成本巨大且成本項(xiàng)目較廣，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，多以分期滾動(dòng)開發(fā)方式進(jìn)行，成本計(jì)算復(fù)雜，項(xiàng)目清算前難計(jì)精確計(jì)算成本。

開發(fā)成本項(xiàng)目為土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

項(xiàng)目經(jīng)過(guò)土地購(gòu)買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗(yàn)收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權(quán)到項(xiàng)目清算，過(guò)程短則兩三年，長(zhǎng)則十年或更長(zhǎng)。開發(fā)前期應(yīng)按項(xiàng)目成本對(duì)象編制開發(fā)成本預(yù)算，開發(fā)過(guò)程中按預(yù)算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時(shí)修訂預(yù)算并執(zhí)行，實(shí)際開發(fā)成本在項(xiàng)目完工辦理成本決算后才能最終確認(rèn)。

4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。

企業(yè)的主要收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施的銷售收入、代建工程開發(fā)收入、出租商品房的租金收入等各種收入。

商品房的預(yù)售首先要獲得房屋的銷售許可證及預(yù)售許可證審批，然后簽訂統(tǒng)一格式的預(yù)售合同并在房產(chǎn)管理部門備案?？⒐ず蠼?jīng)建設(shè)管理部門驗(yàn)收合格之后，按實(shí)際測(cè)量面積結(jié)算房款，交付業(yè)主后須辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相對(duì)于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。

5、涉及稅收種類繁多，稅收金額計(jì)算復(fù)雜并且清算時(shí)間長(zhǎng)，稅收風(fēng)險(xiǎn)大。

主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)在從取得預(yù)售房款時(shí)，須按預(yù)售房款進(jìn)行計(jì)算預(yù)先交納營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅;項(xiàng)目交付時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入及利潤(rùn)，并清算項(xiàng)目各種應(yīng)交稅金。在開發(fā)期間要繳納土地使用稅，自用、出租時(shí)要繳納房產(chǎn)稅等。

6、融資需求大，利息開支大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

項(xiàng)目前期開發(fā)現(xiàn)金流開支大，現(xiàn)金流入發(fā)生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應(yīng)也大，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，合理調(diào)配現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

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