一、如何處理商品房有瑕疵的情況

商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在問題。目前，商品房交付過程中，購房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。

購房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標準，購房人有權拒絕接收房屋或解除合同，則購房人可以拒絕接收房屋。

若合同中沒有明確約定，根據法律規定“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”

商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。

對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質量瑕疵的，因其一般不會導致購房人不能實現合同目的，購房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發商交付存在這樣質量瑕疵的房屋就無須承擔責任，開發商對于交付質量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房人造成損失的，開發商還須向購房人賠償損失。

二、開發商逾期交房如何處理

開發商已經逾期交房，首先開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權利。

如果雙方在開發商支付逾期違約金數額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規定：經購房者催告后三個月，開發商仍然沒有交房，則購房者有權解除合同。解除權應當在一定期限內行使，逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同后可以要求開發商賠償損失。

買房子對很多人來說都是人生中的一件大事，所以當房子出現質量問題時一定要盡快解決，同時要注意留下房屋的瑕疵證據，以防開發商最后不認賬。那么在這個問題上如果您還有什么疑惑，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您前來進行法律咨詢。