買房不知土地使用權(quán)已被抵押

2012年9月6日，劉某與XX公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定劉某購買XX公司的商品房一套，總價(jià)款18萬元。合同簽訂后，劉某于2013?年4月8日付完全部購房款，XX公司也依約交房給劉某。2014年5月8日，劉某以XX公司在合同簽訂前已將該房的土地使用權(quán)抵押給他人為由，訴請法院確認(rèn)合同無效，要求將房屋退回給XX公司，由XX公司返還購房款18萬元。

購房合同的效力問題

當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)在于抵押人XX公司在出售房屋給劉某之時(shí)，未將該房土地使用權(quán)已辦理抵押登記的情況告知劉某，是否影響抵押合同的效力。對此有兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：依照《擔(dān)保法》第四十九條第一款“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”以及《房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”的規(guī)定，XX公司出售房屋時(shí)，未告知買受人劉某所售房屋已抵押的情況，應(yīng)認(rèn)定《商品房買賣合同》無效。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物并非絕對無效，要因情而異。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物雖通知了抵押權(quán)人，但未告知受讓人，依照《擔(dān)保法》第四十九條第一款的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。但本案的情況是在訴訟期間抵押登記已注銷，不會影響抵押權(quán)人工商銀行的合法權(quán)益，而受讓人劉某作為善意第三人，其合法利益也應(yīng)當(dāng)保護(hù)。因此應(yīng)認(rèn)定本案《商品房買賣合同》有效。

購房合同的效力如何認(rèn)定

我國法律對抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物行為的限制經(jīng)歷了同意轉(zhuǎn)讓到通知轉(zhuǎn)讓，再到無條件轉(zhuǎn)讓的過程。

首先，規(guī)定抵押人經(jīng)債權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓行為有效，否則無效。

其次，規(guī)定抵押人經(jīng)通知抵押權(quán)人或告知受讓人，可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓行為有效，否則無效。

再次，規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物，雖未通知抵押權(quán)人或告知受讓人，但轉(zhuǎn)讓行為仍然有效

在本案中，根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第六十七條第一款的規(guī)定，XX公司出售已辦理土地使用權(quán)抵押登記的房屋給劉某，雖通知了抵押權(quán)人工商銀行，但未告知受讓人劉某土地使用權(quán)抵押登記的事實(shí)，劉某與XX公司之間的《商品房買賣合同》之效力不受影響，仍然有效。特別是該房屋的土地使用權(quán)抵押權(quán)證于2005年6月8日注銷后，抵押權(quán)自此消滅，抵押權(quán)人的債權(quán)得到了清償，受讓人取得所購房屋所有權(quán)的目的也不受影響。因此劉某訴請法院確認(rèn)該合同無效，沒有法律依據(jù)。

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