買房不知土地使用權已被抵押

2012年9月6日，劉某與XX公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定劉某購買XX公司的商品房一套，總價款18萬元。合同簽訂后，劉某于2013?年4月8日付完全部購房款，XX公司也依約交房給劉某。2014年5月8日，劉某以XX公司在合同簽訂前已將該房的土地使用權抵押給他人為由，訴請法院確認合同無效，要求將房屋退回給XX公司，由XX公司返還購房款18萬元。

購房合同的效力問題

當事人爭議的焦點在于抵押人XX公司在出售房屋給劉某之時，未將該房土地使用權已辦理抵押登記的情況告知劉某，是否影響抵押合同的效力。對此有兩種不同的觀點：

一種觀點認為：依照《擔保法》第四十九條第一款“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”以及《房地產管理法》第三十一條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”的規定，XX公司出售房屋時，未告知買受人劉某所售房屋已抵押的情況，應認定《商品房買賣合同》無效。

另一種觀點認為：抵押人轉讓抵押物并非絕對無效，要因情而異。抵押人轉讓抵押物雖通知了抵押權人，但未告知受讓人，依照《擔保法》第四十九條第一款的規定，應認定轉讓行為無效。但本案的情況是在訴訟期間抵押登記已注銷，不會影響抵押權人工商銀行的合法權益，而受讓人劉某作為善意第三人，其合法利益也應當保護。因此應認定本案《商品房買賣合同》有效。

購房合同的效力如何認定

我國法律對抵押人在抵押期間轉讓抵押物行為的限制經歷了同意轉讓到通知轉讓，再到無條件轉讓的過程。

首先，規定抵押人經債權人同意可以轉讓抵押物，轉讓行為有效，否則無效。

其次，規定抵押人經通知抵押權人或告知受讓人，可以轉讓抵押物，轉讓行為有效，否則無效。

再次，規定抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物，雖未通知抵押權人或告知受讓人，但轉讓行為仍然有效

在本案中，根據《擔保法解釋》第六十七條第一款的規定，XX公司出售已辦理土地使用權抵押登記的房屋給劉某，雖通知了抵押權人工商銀行，但未告知受讓人劉某土地使用權抵押登記的事實，劉某與XX公司之間的《商品房買賣合同》之效力不受影響，仍然有效。特別是該房屋的土地使用權抵押權證于2005年6月8日注銷后，抵押權自此消滅，抵押權人的債權得到了清償，受讓人取得所購房屋所有權的目的也不受影響。因此劉某訴請法院確認該合同無效，沒有法律依據。

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