商品房包銷(xiāo)中的法律關(guān)系

在商品房包銷(xiāo)中，存在著內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面的關(guān)系，內(nèi)部即為開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的關(guān)系，可以界定為包銷(xiāo)關(guān)系;外部關(guān)系為開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人與購(gòu)房人之間的關(guān)系。內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面的關(guān)系可以概況為三種法律關(guān)系：

1、開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的包銷(xiāo)關(guān)系，

2、開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人與購(gòu)房人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，

3、包銷(xiāo)人與購(gòu)房人之間的關(guān)系。

商品房包銷(xiāo)中法律關(guān)系怎么看

1.開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的包銷(xiāo)關(guān)系

開(kāi)發(fā)商以包銷(xiāo)基價(jià)，將自己開(kāi)發(fā)已經(jīng)建成并符合銷(xiāo)售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)期滿后，包銷(xiāo)商對(duì)未銷(xiāo)售的房屋按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。這一法律關(guān)系實(shí)際上包括兩個(gè)階段兩層關(guān)系：

第一階段：在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商根據(jù)包銷(xiāo)合同對(duì)商品房享有銷(xiāo)售權(quán)、賣(mài)價(jià)權(quán)和獲取包銷(xiāo)基價(jià)與實(shí)銷(xiāo)價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷(xiāo)商專(zhuān)營(yíng)，取得一定的包銷(xiāo)價(jià)，把銷(xiāo)售價(jià)與包銷(xiāo)價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷(xiāo)商。在這一階段，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行房屋銷(xiāo)售，如果房屋全部銷(xiāo)售出去，那么開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的法律關(guān)系就截止到此;

第二個(gè)階段：在包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)商如未將包銷(xiāo)的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷(xiāo)款，剩余的商品房則由包銷(xiāo)商承購(gòu)。但是如果沒(méi)有銷(xiāo)售完畢，而在包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間又沒(méi)有其他約定的，那么開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間就會(huì)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。但是就商品房包銷(xiāo)的整體狀況來(lái)看，我們認(rèn)為包銷(xiāo)應(yīng)該認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的一種交易行為,當(dāng)事人的行為都是相互獨(dú)立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關(guān)系。

2.開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

從商品房交易關(guān)系來(lái)看，能夠出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在形式上包銷(xiāo)人也必須以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，所以在形式上，或者說(shuō)對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，是與開(kāi)發(fā)商簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開(kāi)發(fā)商，雖然由于包銷(xiāo)合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷(xiāo)商與購(gòu)房者實(shí)際完成的，但從形式上看商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，包銷(xiāo)商是以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行有關(guān)法律行為的。

3.包銷(xiāo)商與購(gòu)房者之間的法律關(guān)系

實(shí)際上，包銷(xiāo)商與購(gòu)買(mǎi)者之間是沒(méi)有直接的法律關(guān)系的，它們之間的接觸只是包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)買(mǎi)者簽定合同。但是包銷(xiāo)商并不是該買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)買(mǎi)者簽定合同，這只是包銷(xiāo)商實(shí)現(xiàn)或履行包銷(xiāo)合同的約定的義務(wù)而已。所以，購(gòu)買(mǎi)者與包銷(xiāo)商是沒(méi)有直接的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。

但由于買(mǎi)賣(mài)行為是由包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商共同完成的，即包銷(xiāo)人推銷(xiāo)房屋、聯(lián)系購(gòu)房人，進(jìn)行的是過(guò)程行為，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)行的是結(jié)果行為，同時(shí)，售房款分為兩部分，基價(jià)部分由開(kāi)發(fā)商所得，超出基價(jià)部分由包銷(xiāo)人所得。因此，包銷(xiāo)人在買(mǎi)賣(mài)合同中是一個(gè)重要的參與人。更重要的是，在包銷(xiāo)期間，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的宣傳和承諾行為，還是包銷(xiāo)人的宣傳和承諾行為都會(huì)對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生很大影響，如果因此發(fā)生糾紛，責(zé)任歸屬問(wèn)題就是一個(gè)實(shí)際而難斷的問(wèn)題。

商品房包銷(xiāo)有什么法律特征

1、代理說(shuō)

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，“包銷(xiāo)行為符合民法中關(guān)于代理行為的一般特征。根據(jù)民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。”?在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷(xiāo)人獨(dú)家代理銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)中是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，購(gòu)房人也是與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，銷(xiāo)售商品房的法律后果也由開(kāi)發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)，這就符合民法理論中關(guān)于代理的定義。因此，包銷(xiāo)是一種代理行為，而且是一種特殊代理行為。因?yàn)椋N(xiāo)人的代理責(zé)任相對(duì)于其他代理方式是更加嚴(yán)厲的、代理的權(quán)限更為廣泛、代理的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于一般代理也更大。

“有學(xué)者根據(jù)民事法律行為相關(guān)理論將代理說(shuō)具體分為附條件的代理行為說(shuō)和附期限的代理行為說(shuō)。”?附條件的代理行為說(shuō)實(shí)際上是一種附解除條件的代理行為。所附條件為，若包銷(xiāo)期限屆滿仍未全部售出商品房，則由包銷(xiāo)人全部購(gòu)入，同時(shí)代理權(quán)終止。附期限的代理行為說(shuō)是指以雙方約定的包銷(xiāo)期限為終期的代理行為，在約定的終期到來(lái)時(shí)代理權(quán)終止。

2、買(mǎi)賣(mài)說(shuō)

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房包銷(xiāo)的最終后果往往是包銷(xiāo)人購(gòu)入房屋，且在包銷(xiāo)人開(kāi)始銷(xiāo)售之前，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商已就房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格達(dá)成協(xié)議，只是該協(xié)議是一種附條件的民事法律行為，即當(dāng)包銷(xiāo)人未完全售出協(xié)議范圍內(nèi)的房屋時(shí)，協(xié)議產(chǎn)生法律效力，包銷(xiāo)人需購(gòu)入所有剩余未售出的房屋。“從民法理論來(lái)分析，買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際上有兩種含義：其一，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同;其二，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和其他各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同。

一般認(rèn)為，第一種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為實(shí)物買(mǎi)賣(mài);第二種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，除實(shí)物買(mǎi)賣(mài)外，還包括權(quán)利買(mǎi)賣(mài)。”依該理論，商品房包銷(xiāo)行為屬于第二種含義的買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人簽訂了包銷(xiāo)協(xié)議后，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上喪失了對(duì)協(xié)議范圍內(nèi)房屋的銷(xiāo)售權(quán)利，同時(shí)也是間接地轉(zhuǎn)移了這些房屋的所有權(quán)，即無(wú)論包銷(xiāo)人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權(quán)最終都將轉(zhuǎn)移，只是這種所有權(quán)移轉(zhuǎn)的對(duì)象是不確定的，只有等到包銷(xiāo)期限屆滿才能最終確定。至于為何采取包銷(xiāo)的形式而不直接采用買(mǎi)賣(mài)的形式主要是因?yàn)樵诂F(xiàn)行的法律制度下，包銷(xiāo)人自身不能直接從事商品房買(mǎi)賣(mài)，只能借助開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷(xiāo)售。此外，包銷(xiāo)人也不愿意通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)商品房來(lái)增加買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)(兩次買(mǎi)賣(mài))，避免了兩次征稅的情況。從包銷(xiāo)人自身的實(shí)力上看，包銷(xiāo)人一般資金規(guī)模不大，實(shí)力有限，不愿先期投入全部買(mǎi)房資金，而是參與到一次買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)入開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售權(quán)，既減少買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)，又減少資金投入，從而實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)分工和利潤(rùn)共享。

有學(xué)者在買(mǎi)賣(mài)說(shuō)的基礎(chǔ)上，將包銷(xiāo)行為明確定義為特殊買(mǎi)賣(mài)行為，認(rèn)為其包銷(xiāo)行為是直接買(mǎi)賣(mài)與間接買(mǎi)賣(mài)的結(jié)合。“具體可分為三種情況：第一，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)房全部售出，則包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)代理行為的完成而一并完成，間接買(mǎi)賣(mài)則代替了直接買(mǎi)賣(mài)。第二，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)房全部未售出，則包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)行為的不發(fā)生而直接完成，由包銷(xiāo)人直接買(mǎi)進(jìn)全部包銷(xiāo)房。第三，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)包銷(xiāo)房部分售出，則售出部分的包銷(xiāo)房是通過(guò)包銷(xiāo)來(lái)間接完成包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;而剩余部分的包銷(xiāo)房則按包銷(xiāo)協(xié)議的約定，由包銷(xiāo)人從開(kāi)發(fā)商手中直接完成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雙方辦理包銷(xiāo)房的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”

3、兩合行為說(shuō)

持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷(xiāo)行為是一種動(dòng)態(tài)過(guò)程，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系處在動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中，如果包銷(xiāo)人將房屋全部出售，則包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商所發(fā)生的法律關(guān)系僅僅是代理關(guān)系;如果包銷(xiāo)人只是將房屋部門(mén)售出，那么包銷(xiāo)人還存在購(gòu)入房屋的責(zé)任，此時(shí)包銷(xiāo)人則是作為買(mǎi)方與開(kāi)發(fā)商發(fā)生了買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。因此，商品房包銷(xiāo)既不是一種單純的代理行為，也不是只存在買(mǎi)賣(mài)行為，而是一種兼具代理和買(mǎi)賣(mài)特性的新型民事法律行為，不能簡(jiǎn)單地用一種法律行為來(lái)定義包銷(xiāo)行為。

4、“無(wú)名合同說(shuō)”

這種觀點(diǎn)也是學(xué)者提出的一種最新的觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活的繁雜性和多樣性使得法律的規(guī)制無(wú)法面面俱到，因此沒(méi)有必要一定要將包銷(xiāo)合同歸屬于哪一類(lèi)合同。《合同法》在規(guī)定了有名合同的同時(shí)，也承認(rèn)了無(wú)名合同存在的合法性，只要雙方的意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，那么合同就可以成立。對(duì)于無(wú)名合同應(yīng)當(dāng)參照?當(dāng)事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規(guī)定處理，沒(méi)有近似的有名合同的，則根據(jù)《合同法?》第八條的規(guī)定，適用《合同法》的原則和民法原理處理。該觀點(diǎn)還認(rèn)為，包銷(xiāo)行為其實(shí)是一個(gè)復(fù)合行為，是多個(gè)民事法律行為的復(fù)合，不同階段會(huì)呈現(xiàn)出不同的行為特征，因此我們只需要根據(jù)包銷(xiāo)行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來(lái)加以適用法律，而無(wú)須一定要將包銷(xiāo)行為歸為哪一種行為，這樣反而會(huì)引起法律適用上的錯(cuò)誤。

綜上所述我們可以清楚知道，商品房包銷(xiāo)其實(shí)就是包銷(xiāo)商買(mǎi)入房產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售，而且存在的法律關(guān)系包括了開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的包銷(xiāo)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人與購(gòu)房人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，以及包銷(xiāo)人與購(gòu)房人之間的關(guān)系。如果您還有其他不清楚的地方，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專(zhuān)業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。