一、商品房價格是怎么形成的

這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價款一般都是購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時只需要核對一下價款是否一致即可。付款方式則關(guān)系到價款折扣，以及購房者的承受能力，甚至購買意向。目前的個人商品房買賣活動中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房價款，其余部分以申請銀行個人住房抵押貸款(即通常人們所說的“按揭”)的方式支付。這樣，是否能夠申請到銀行貸款，成為許多購房者購房行為的前提。

《示范文本》中給出了3種計價方式，同時，購房者與開發(fā)商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產(chǎn)市場中的計價方式通常為按建筑面積計，也有一些開發(fā)商采用按套計價的方式，但多用于尾房銷售。

這里有必要談一下在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個面積概念的差別。建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e(下稱“公用分?jǐn)偯娣e”)兩部分。套內(nèi)建筑面積，即購房者獨自使用的建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分構(gòu)成。而普通購房者通常所關(guān)心的使用面積實際上就是套內(nèi)使用面積，與開發(fā)商在銷售房屋時告知您的套內(nèi)建筑面積是兩回事，并且是少于套內(nèi)建筑面積的。

通常購房者所計算的使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積的比例。因此，當(dāng)購房者向銷售人員咨詢使用率是多少時，一定要明確雙方使用的是否為同一計算標(biāo)準(zhǔn)。否則，購房者會發(fā)現(xiàn)，一套所謂“使用率”達(dá)到80%以上的房屋，在刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之后，也許就只有75%左右了。

二、買房時怎么處理面積誤差

面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大因由。因為目前的房屋銷售主要是以預(yù)售方式為主，一是對開發(fā)商的投入要求較小，二則購房者通常可以享受到較大的優(yōu)惠。但是，預(yù)售時的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數(shù)的開發(fā)商都會盡量準(zhǔn)確預(yù)測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益。

對于購房者而言，對房價款的承受能力、對房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ)的，面積的變動有可能導(dǎo)致超出購房者的承受能力，或是使原先的使用規(guī)劃落空。那么如何在實際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一個中間道路呢??對于開發(fā)商，首先應(yīng)在圖紙預(yù)測時盡量準(zhǔn)確，在施工過程中盡力控制，使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。對于購房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過于購買(準(zhǔn))現(xiàn)房，實地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。如果購房者仍然要選擇期房，則只能是與開發(fā)商就此問題進(jìn)行事先約定。

《示范文本》的一大特色就是傾向于保護(hù)購房者的利益，《示范文本》第5條關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異處理”的規(guī)定就極大地體現(xiàn)了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%為分界線，3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實結(jié)算房價款;超出的，購房者有權(quán)選擇退房，不退房的，規(guī)定了于購房者相對有利的處理方式。

當(dāng)然，買賣雙方也可以選擇不采用《示范文本》中給出的處理方式而自行進(jìn)行約定。這樣，開發(fā)商就被推人了一個為難的境地。

在實踐中，如果選擇《示范文本》給出的處理方式，不少開發(fā)商自然是心有不甘，尤其是對于其中面積縮水時要將少于3%的部分雙倍返還買受人的規(guī)定，更是感到不可接受。

上述可知，商品房價格是如何形成的。房屋的價款一般由購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時只需要核對一下價款是否一致即可。付款方式則關(guān)系到價款折扣，以及購房者的承受能力，甚至購買意向。更多法律問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。