預售商品房購買要注意些什么

很多購房者在認購預售商品房時比較注重中介的介紹，但是忽略了自己的購房風險，尤其在中介的極力推薦下，當然，中介的推薦是正常的，但買房子是一輩子的事，還是應該以自己的利益考慮為先，畢竟中介的推薦是出于其自身的商業利益考慮的，從這點來說，購房者和中介的推薦是存在利益沖突的，那么，就認購預售商品房時，首先需要核對的是，預售商品房的證照，如：

1、是否具備國有土地使用權、國有土地使用權證的年限多少;

2、待售的項目是否具備建設用地規劃許可證;

3、是否具備建設工程規劃許可證;

4、是否具備施工許可證;

5、是否具備房地產預售許可證;

6、開發商的資質如何;

以上的證照是必須的，且是有效的，因為所有的證照都有相應的發文單位和編號，可以到相應的政府部門查詢或者網站查詢。

另外，還必須查看自身購買的預售商品房是否存在他項權利限制，即預售的商品房是否已經抵押給了銀行，對于這點，是必須關注的，因為是涉及交易的重要信息，開發商或者中介本身應該在購房者認購時告知的，但實務中開發商為了籌備資金，仍然背著政府預售限制的情況下，將已經抵押給銀行的預售商品房出售給購房者，一旦購房者支付了購房款后，再向銀行申請解除該認購房屋的抵押，但是這樣會給購房者帶來很大風險。

商品房預售的程序：

(一)訂立預售合同。房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定購房示范文本，與預購人訂立預售合同。

(二)預售合同的登記備案。房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效后，將其送交房地產交易管理機構。對不符合規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人;對符合規定條件和手續的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，并由房地產交易管理機構書面通知當事人領取經登記備案的預售合同。

(三)預售款的收取。房地產開發企業根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發企業收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建設。

(四)辦理預售的商品房過戶手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。

在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過戶手續應當一并向房地產交易管理機構提供。

預售商品房購買要注意些什么?預售商品房跟已經建造好的商品房會不太一樣，在購買的時候建議大家要能夠好好區分開來。對于預售商品房購買方面的內容你要是存在比較大的問題不懂要找律師的時候，可以在線詢問律霸網律師。