買(mǎi)商品房是否一定要簽認(rèn)購(gòu)書(shū)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買(mǎi)賣合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買(mǎi)行為有效，但是買(mǎi)賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。

因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購(gòu)書(shū)只要約定了所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買(mǎi)賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。

認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)就是一個(gè)預(yù)約，與商品房買(mǎi)賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對(duì)將來(lái)訂立正式的商品房買(mǎi)賣合同的一個(gè)預(yù)先約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是商品房買(mǎi)賣合同。一般是在訂立商品房買(mǎi)賣合同存在法律上的障礙時(shí)(沒(méi)有取得預(yù)售許可證)而訂立的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，交易雙方只能依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂商品房買(mǎi)賣合同的條件成就后，要求對(duì)方就商品房買(mǎi)賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。

實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是有效的。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)際上被依法認(rèn)定為買(mǎi)賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時(shí)就是無(wú)效的。如果一個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)都沒(méi)有取得，只是修了一個(gè)售樓部就開(kāi)始銷售，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收取定金，那么這種認(rèn)購(gòu)書(shū)也是無(wú)效的。對(duì)此問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的注意事項(xiàng)

(一)明確認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的法律效力

從法律角度看，認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的是房屋是否要買(mǎi)賣的關(guān)系，而正式合同確立的是正式房屋買(mǎi)賣關(guān)系，二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關(guān)部門(mén)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未做出嚴(yán)格的規(guī)定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意：

1、購(gòu)房者有權(quán)利知道，房產(chǎn)商也有義務(wù)告知購(gòu)房者，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)及《商品房買(mǎi)賣(預(yù)售)合同》中雙方應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。

2、購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買(mǎi)賣(預(yù)售)合同》或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額退還定金?！边@樣可以為自身留有余地。

3、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。

(二)審查開(kāi)發(fā)商是否具備商品房銷售條件

確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書(shū)條款則比較簡(jiǎn)單，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書(shū)中并不寫(xiě)明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。這里，購(gòu)房者要注意，沒(méi)有取得預(yù)售許可證，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是不受法律保護(hù)的。

如果開(kāi)發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況謊稱取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商則要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除退還購(gòu)房者交付的定金外，還應(yīng)賠償購(gòu)房者交付定金的利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

(三)明確協(xié)議條款

認(rèn)購(gòu)書(shū)要產(chǎn)生合同效力，首先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

1、買(mǎi)賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等。

2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等。

3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等。

4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

看完這些，想必大家都對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)有所了解了。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。