法院對(duì)房地產(chǎn)公司已經(jīng)預(yù)售的商品房能否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全

關(guān)于此問(wèn)題，為了便于更好的理解，以一個(gè)案例來(lái)回答相關(guān)問(wèn)題。

法律咨詢：

我姓金，2005年4月購(gòu)買(mǎi)了京苑房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一套二居室，并與之簽訂房屋預(yù)售合同。合同約定，房屋總價(jià)為35萬(wàn)元，首付款為7萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)分3個(gè)月交齊;交付房屋的時(shí)間為2006年1月之前。合同簽訂后，我按時(shí)交付房款，與妻子等待著交房日期的到來(lái)。

眼看著房子已經(jīng)竣工，即將交付，意想不到的事情卻突然發(fā)生了：2005年11月2日，法院忽然查封了我購(gòu)買(mǎi)房屋所在的這一單元，并向房產(chǎn)管理登記部門(mén)出具了協(xié)助通知書(shū)，要求房產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助不予辦理被查封部分房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。此舉讓我們整棟單元的住戶一時(shí)不知所措，趕忙到法院詢問(wèn)情況。經(jīng)打聽(tīng)方才得知，原來(lái)是京苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拖欠某建材公司的500萬(wàn)元債務(wù)未還而被訴至法院，建材公司向法院提出了財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)，要求凍結(jié)開(kāi)發(fā)公司賬戶或查封同等價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。法院經(jīng)查明確認(rèn)后，當(dāng)即查封了我所在單元的房屋。

另外，建材公司的負(fù)責(zé)人還聲稱，法院馬上會(huì)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的欠款，至于我遭受的損失只能找開(kāi)發(fā)商要求賠償。理由是我還未取得房產(chǎn)證，房屋的產(chǎn)權(quán)還未轉(zhuǎn)移給我。

請(qǐng)問(wèn)：建材公司負(fù)責(zé)人的說(shuō)法可信嗎?法院是否可以對(duì)房地產(chǎn)公司已經(jīng)預(yù)售的商品房進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全?

律師解答：

金先生，您可以明確地告訴您，建材公司負(fù)責(zé)人的說(shuō)法并沒(méi)有法律依據(jù)，法院查封您房產(chǎn)的做法欠妥，您可以對(duì)此向法院提出執(zhí)行異議，要求法院解除查封的房屋。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第44條第1款的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。所謂合同生效，就是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了一定的法律約束力。具體到該事件中，您與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽訂的房屋預(yù)售合同能否得到法律的保護(hù)，關(guān)鍵是要看合同是否生效。我國(guó)法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)必須經(jīng)登記，否則合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移，但是并未規(guī)定沒(méi)有辦理登記手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就不成立。

據(jù)您所述，您已經(jīng)與京苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且您已經(jīng)交付了房款，所以此合同業(yè)已生效，受法律保護(hù)。雖然建材公司與法院行為都是依照法定的程序進(jìn)行，但是如果用該房屋來(lái)滿足建材公司的債權(quán)要求，就必然與您及所有該單元的房主與房地產(chǎn)公司所簽訂的合法合同相沖突。法院的行為實(shí)際上是在對(duì)正常履行過(guò)程中合同的侵害，其直接侵犯了合同當(dāng)事人的合法權(quán)利，您完全可以請(qǐng)求法院裁定解除查封。

相關(guān)法律知識(shí)：

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》(2008年4月1日實(shí)施)(節(jié)選)

第九十四條財(cái)產(chǎn)保全限于請(qǐng)求的范圍，或者與本案有關(guān)的財(cái)物。

財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。

人民法院凍結(jié)財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的人。

財(cái)產(chǎn)已被查封、凍結(jié)的，不得重復(fù)查封、凍結(jié)。

第九十五條被申請(qǐng)人提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除財(cái)產(chǎn)保全。

第九十六條申請(qǐng)有錯(cuò)誤的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償被申請(qǐng)人因財(cái)產(chǎn)保全所遭受的損失。