一、購房中的“五證”、“兩書”是指什么?

“五證”指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證。“兩書”指《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。

1、《國有土地使用證》

經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、“四至”范圍等。

2、《建設用地規劃許可證》

建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目符合城市規劃的法律憑證。

3、《建設工程規劃許可證》

有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

4、《建設工程施工許可證》(《建設工程開工證》)

建設單位開始進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

5、《商品房銷售(預售)許可證》

市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性文件。

特別要提醒買房人的是，在查看“五證”的時候一定要看原件，復印件很容易造假。正式簽訂購房合同前，要看清楚您所購買(預購)的房屋是不是在銷售(預售)范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

“兩書”是開發商在竣工驗收合格后通知買房人收房時提供的兩份法律文件，一個是《商品房質量保證書》，另一個是《商品房使用說明書》。商品房竣工交付使用時，開發商未按規定發放“兩書”的，將按建設部2000年3月29日令第77號第二十三條規定進行處罰：“企業在商品住宅銷售中不按照規定發放‘兩書’的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款”。

《商品房質量保證書》約定的是商品房的保修范圍、保修期限和保修責任。通常包括工程質量監督部門核驗的等級、在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和買房人約定。《商品房質量保證書》作為

二、購買手續不全的商品房會有什么風險?

1、業主取得權屬證書的期限無法確定;

2、為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;

3、只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;

4、可能被政府以違法建設強制拆除。

銷售的房子如果無證不齊全，不但辦不到產權證，連簽訂的預售合同都無效。一手房實行網上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能在房地產交易中心做網上合同備案登記，萬一開發商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產權。有的開發商即便取得預售許可證，從交房到開發商拿到大產證、給買房人辦小產證還有一段很長的時間。開放商為了避免在交房時間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項驗收通過，開發商取得大產證后，才能再給買房人辦小產證。

在這個時間段里，如果原買房人憑預售合同就把房子轉賣給別人，但因為是期房無法辦理轉讓備案登記，原買房人又在獲得房子產權后迅速賣給第三個人并辦理了產權過戶，法院會以產權登記的效力更高、交易有效為由，判定產權歸善意第三方。沒有辦理產權過戶的就只能向賣房要求歸還房款。

如果期間有債務存在，又有了上面的抵押的狀況發生，協議約束不到善意第三方，而且約束買家也只是主張求償，無法保證房子最后還是到你手上。