一、疫情期間房租要免除嗎?

疫情期間房租可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邅磉M(jìn)行免除。《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，本法所稱的“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。所謂自然現(xiàn)象通常是指：水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等;社會原因引起的，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。

根據(jù)報道，疫情在2019年12月就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，只是武漢市政府對外公布可以預(yù)防和控制的。因此，截至2020年1月23日前，各地均未進(jìn)行任何管控，此時疫情本身并不會對廣大群眾生活、工作造成任何影響。之所以出現(xiàn)影響，是在2020年1月23日武漢市政府宣布進(jìn)行封城，隨后各地陸續(xù)開始開展封城或禁止出入的措施，醫(yī)護(hù)人員也呼吁大家春節(jié)期間減少聚會。2020年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于延長2020年春節(jié)假期的通知》(國辦發(fā)明電〔2020〕1號)。該通知明確為加強新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效減少人員聚集，阻斷疫情傳播，更好保障人民群眾生命安全和身體健康，將延長2020年春節(jié)假期至2月2日(農(nóng)歷正月初九，星期日)。之后，廣東省、上海市等各地人民政府發(fā)布了《關(guān)于企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)時間的通知》(下稱復(fù)工通知)，通知除特殊企業(yè)外，本行政區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)復(fù)工時間不早于2月9日24時。并且，在此之前，各地陸續(xù)取消了電影院、景區(qū)、各大型活動的開展。這對于春節(jié)期間及其后針對普通客戶群體的經(jīng)營性房屋租賃合同的履行來說，造成嚴(yán)重影響。尤其是對于對餐飲、旅店、旅游、娛樂、集貿(mào)市場等行業(yè)來說，此次疫情帶來的影響非常嚴(yán)重。近年來隨著房價上漲，租金也水漲船高。租戶一邊要支付高額的租金，另一邊是無法營業(yè)帶來的收入喪失，給許多行業(yè)帶來重大損失。

因新型冠狀病毒疫情的大面積爆發(fā)，國務(wù)院發(fā)布的延長春節(jié)假期及各地政府發(fā)布的推遲復(fù)工通知，普通企業(yè)都需要遵守，這屬于政府禁令范疇。因此，對于延長春節(jié)及推遲復(fù)工屬于不可抗力。

二、承租人是否可以因此要求減免租金或解除合同?

1、《民法通則》第107條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

此次疫情涉及到各行各業(yè)，但不同行業(yè)受到的影響大小不同。承租人分為經(jīng)營性用房承租人，也分為普通個人承租，用于居住的承租人。而對于經(jīng)營性用房又會根據(jù)不同行業(yè)特性產(chǎn)生不同的影響，不能一概而論。

2、個人承租用于日常居住的房屋，不能因此要求房東減免房租或解除租賃合同。

根據(jù)《民法通則》第107條及《合同法》第117條的規(guī)定，只有在不可抗力導(dǎo)致合同不能履行時，才能根據(jù)不可抗力的影響部分或全部免除責(zé)任。對于普通個人承租用于日常居住的租賃合同，本次疫情橫跨春節(jié)期間，無論疫情是否發(fā)生，春節(jié)期間都不會影響居住房屋的居住、使用功能。即使是疫情發(fā)生后，對于短期的遲延復(fù)工、延長春節(jié)假期，也不會造成大部分承租人無法繼續(xù)使用房屋的情況。因此，作為個人承租人用于日常居住的房屋，法律上講不能因此強制要求房東減免房租。不過，承租人可以根據(jù)自身情況與房東協(xié)商，看房東是否同意減免或延長交租時間。但是，目前湖北省各市還沒有解除封城措施，部分人員可能被困甚至感染肺炎，該種情形要區(qū)別對待。對于圍困在湖北省的個人承租人，如果因政府措施導(dǎo)致長期無法返還或因感染未能康復(fù)，導(dǎo)致長期無法居住、使用租賃房屋的，承租人可以要求減免或根據(jù)情況解除租賃合同。

3、非春節(jié)期間或推遲復(fù)工期間面向公眾營業(yè)的企業(yè)不能強制要求減免租金或解除合同。

經(jīng)營性房地產(chǎn)是指非居住用途的、用于經(jīng)營活動，能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流、給投資者帶來收益的房地產(chǎn)。例如，寫字樓、商鋪、酒店、購物中心等。本次肺炎疫情，可以參考2003年非典期間相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。比如，2003年5月22日，《北京市人民政府印發(fā)關(guān)于防治非典型肺炎疫情期間保持社會穩(wěn)定促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施的通知》(京政發(fā)[2003]14號，以下簡稱14號文件)，14號文件只是針對國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房2003年5月1日至9月30日租金按規(guī)定進(jìn)行減免，對于國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房以外的其他經(jīng)營性用房的，在第四條只是規(guī)定，由租賃雙方協(xié)商租金減免數(shù)額或者緩交租金。因此，就目前肺炎疫情來看，大部分地區(qū)尚未出臺減免政策，而且即使出現(xiàn)減免政策，一般也只是針對國有資產(chǎn)類經(jīng)營性用房，對于其他經(jīng)營性用房，是否減免，是由租賃雙方自由協(xié)商確定的，法律及政府并沒有強制規(guī)定可以減免。即使進(jìn)行減免，14號文也只規(guī)定，在非典期間按照北京市人民政府關(guān)于加強防治非典型肺炎工作的決定而關(guān)閉或者停業(yè)的網(wǎng)吧、電子游戲廳、錄象廳、劇場、影院、圖書館、博物館、文化館站，以及按規(guī)定暫停使用的公共浴池等。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場所等受疫情影響經(jīng)營困難的，是指按月核算經(jīng)營虧損或主營業(yè)務(wù)收入低于正常經(jīng)營50%以上的，并經(jīng)市或區(qū)縣商業(yè)行政主管部門認(rèn)定的單位。住宅、辦公用房及2003年5月1日以后訂立的經(jīng)營性用房租賃關(guān)系，不適用該規(guī)定。因此，即使是在非典期間，也并非是所有經(jīng)營性企業(yè)都在減免范圍之內(nèi)。

在我們的現(xiàn)實生活當(dāng)中，對于那些生產(chǎn)非常困難的中小企業(yè)，國家一般都會出臺相關(guān)的政策來予以支持，畢竟這也是關(guān)系到國家的經(jīng)濟命脈的，當(dāng)然了，在疫情這段時間當(dāng)中，我們國家出臺的最多的救助中小企業(yè)的就是關(guān)于房屋租金的減免政策。

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