一、什么情況下出租人可以不負(fù)責(zé)任

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐桑蛘唠p方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。《合同法》第二百二十二條。

二、出租人無(wú)須承擔(dān)維修責(zé)任的情形

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)椴豢煽沽Φ囊蛩卦斐桑蛘唠p方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞，對(duì)承租人造成了損失的，出租人應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。

此時(shí)，承租人的自我救濟(jì)可以采取以下措施：

當(dāng)出租人拒不履行房屋的維修責(zé)任時(shí)，承租人可以先墊付費(fèi)用自行維修，或者請(qǐng)物業(yè)維修，然后向出租人追償維修費(fèi)用。為了有效獲得補(bǔ)償，在這個(gè)過(guò)程中，承租人一定要注意保留證據(jù)，如房屋損壞情況、損壞的原因、維修費(fèi)用收據(jù)，以及曾經(jīng)要求出租人維修的證據(jù)等。

另外，危險(xiǎn)房屋、房屋主體結(jié)構(gòu)損壞應(yīng)當(dāng)由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)及其鑒定人員的具體標(biāo)準(zhǔn)和條件，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定。

在房屋租賃的過(guò)程中，對(duì)于出租的房屋，出租人應(yīng)該保證該房屋是可以滿足承租人的租賃需求，至少要保證房屋是可以正常使用的才行。但是在一些情況下，可能房屋會(huì)出現(xiàn)損壞的情況，此時(shí)如果是因?yàn)槌凶馊诉^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的，或者一些不可抗力因素造成，那么出租人是可以不承擔(dān)責(zé)任。

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