一、房屋居住權(quán)與所有權(quán)誰優(yōu)先?

房屋居住權(quán)與所有權(quán)中房屋所有權(quán)優(yōu)先，所有權(quán)為自物權(quán)、完全物權(quán)，而居住權(quán)是他物權(quán)、限制物權(quán)，居住權(quán)以所有權(quán)為基礎(chǔ)并由其派生，這是兩者最主要的聯(lián)系。至于兩者的區(qū)別，除了當(dāng)然存在的自物權(quán)與他物權(quán)的不同點(diǎn)之外，兩種權(quán)利在實(shí)現(xiàn)方式上也體現(xiàn)了不同的趨勢和取向。居住權(quán)以他人的房屋為標(biāo)的，行使的是占有、使用和有限收益權(quán)。既然是對他人的房屋使用收益，利用房屋的居住價(jià)值，就必須對房屋進(jìn)行物質(zhì)形式的支配，因此，居住權(quán)是以實(shí)施對他人房屋的現(xiàn)實(shí)占有為實(shí)現(xiàn)條件的。

《中華人民共和國民法典》

第三百六十六條居住人有權(quán)依照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

第三百六十八條，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

二、居住權(quán)的取得方式有哪些?

1、購買取得

其實(shí)購買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問題：

第一應(yīng)考察所購房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份;

第二應(yīng)與賣房人簽訂購房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款;

第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。

2、建設(shè)取得

那這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得，是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋，則該建設(shè)者對其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的，在產(chǎn)權(quán)取得前或前建設(shè)過程中應(yīng)注意下列問題：

第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性，即是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn);

第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性，即是否有立項(xiàng)、規(guī)劃、開工等手續(xù);

第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格，即是否有質(zhì)量檢驗(yàn)合格單。

3、受贈取得

這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過贈予行為，將房屋贈送給受贈人。在辦理房屋贈予手續(xù)時(shí)，贈予人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈予合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)。但如果贈予人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈予他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。

4、抵押取得

產(chǎn)權(quán)人對房子是擁有所有權(quán)的，所以，產(chǎn)權(quán)人可以通過出租或立遺囑的方法來決定居住權(quán)人，居住權(quán)人取得了房子的居住權(quán)以后，當(dāng)事人沒有房子的所有權(quán)，意思就是居住權(quán)人不能隨便轉(zhuǎn)讓房子。

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