一、買房開發(fā)商違約可以不可以退房
開發(fā)商違約后,購房者是可以要求退房的,但是必須符合法律規(guī)定的條件。
《合同法》第九十三條規(guī)定,當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。
《合同法》第九十四條規(guī)定,有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。
因此,開發(fā)商違約時(shí),如果滿足以下條件之一的,則購房者可以退房:
1、開發(fā)商和購房者協(xié)商后都同意退房;
2、商品房買賣合同里規(guī)定了退房的條件,開發(fā)商的違約行為符合該條件;
3、開發(fā)商的違約行為構(gòu)成了《合同法》第九十四條規(guī)定的情形。
二、開發(fā)商違約拒絕退房怎么辦?
開發(fā)商違約后拒絕退房的,解決辦法有兩種:協(xié)商解決和訴訟解決。
(一)開發(fā)商違約拒絕退房怎么辦?協(xié)商解決
如果開發(fā)商的違約行為滿足了退房的條件,但是開發(fā)商又拒絕退房的,購房者可以先與開發(fā)商溝通協(xié)商。因?yàn)椋谖覈壳暗姆康禺a(chǎn)市場中,房價(jià)處于不斷上漲之中,可能當(dāng)時(shí)買的房子,沒過多久就價(jià)格上漲了不少。因此,從經(jīng)濟(jì)收益的角度來說,退房可能不是很明智的選擇。購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商,要求開發(fā)商通過其他方式,比如支付違約金等方式,彌補(bǔ)違約行為造成的損害。
(二)開發(fā)商違約拒絕退房怎么辦?訴訟解決
如果購房者堅(jiān)持退房,而開發(fā)商拒絕退房,那么唯一的解決途徑就是向法院提起訴訟。從實(shí)踐來看,以下三種情形下,法院常常會支持購房者的退房請求:
1、逾期交房超過一定期限。
合同中一般都約定“開發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋,逾期超過一定期限,仍未交付的,置業(yè)者有權(quán)解除合同、要求退房,開發(fā)商返還樓價(jià)款及利息,雙倍返還定金,賠償損失。”當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同,只追究開發(fā)商的違約責(zé)任,對此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限,置業(yè)者則不能要求解除合同、予以退房,只能請求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
2、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),置業(yè)者有權(quán)退房。
房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等,若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的,置業(yè)者不能退房,如不能修復(fù),或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定,則置業(yè)者有權(quán)解除合同,予以退房,并要求返還樓價(jià)款及利息,雙倍返還定金,并要求開發(fā)商賠償其他損失。
有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn),那么,對此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是:是否符合居住、使用的條件,若該房屋不符合居住、使用的條件,開發(fā)商即構(gòu)成根本違約,置業(yè)者有權(quán)退房,并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
3、由于開發(fā)商的過錯(cuò),置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。
開發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過程中表現(xiàn)得較為明顯。但無論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易,若由于開發(fā)商方面的原因,使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書,則開發(fā)商構(gòu)成根本違約,置業(yè)者有權(quán)解除合同,并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
購買商品房,其實(shí)不可避免的會出現(xiàn)一些問題,小問題可以通過協(xié)商處理,若是問題比較嚴(yán)重,對自己購買商品房的目的實(shí)現(xiàn)造成了影響的話,那么購房者就要行使自己的權(quán)利,該要求開發(fā)商賠償?shù)木唾r償,該承擔(dān)違約責(zé)任的也要要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,而要是符合退房條件的,也可以要求開發(fā)商退房。
開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該怎么計(jì)算和賠償
開發(fā)商私自抵押已經(jīng)出售的房屋是否構(gòu)成惡意違約?
開發(fā)商違約的該怎么退房
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