在買賣房產問題中，很多人對于如何買賣房屋？房產證拿得晚，如何維權？為此合同法和土地法對此進行了解釋，糾紛律師主要根據買賣合同有效性、維權方式、面積誤差的處理情況、買房先公證等問題提出了應對方式。接下來本文將對河南房產糾紛律師的應對方式進行闡述。

一、房地產買賣合同無效

違反法律、法規(guī)的房地產買賣合同無效。無效的房地產買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。房地產買賣合同被確認為無效后，當事人一方有過錯的，應當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

二、房產證延遲拿到，維權方式

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：

由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應承擔違約責任。合同沒有約定違約金或損失數額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

三、二手房買賣中，面積誤差

除非你們在合同中有明確的約定：“該房屋按照具體面積計價，出現面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則你不能要求退還面積差價款。二手房買賣中影響二手房定價的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價或是房屋面積以房產證為準”等內容，所以一般認定雙方之間的房屋買賣是按套計價。

根據目前的二手房交易習慣，二手房買賣雙方一般都會親自到實地看房。買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計價，并非按每平米單價出售，因此不存在補交面積差價款的問題。當然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價計算”的除外。

四、地鐵商業(yè)

地鐵商業(yè)是指在地鐵內建造的一些帶有盈利商業(yè)性質的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。

主要形式體現為地鐵商鋪(地鐵商鋪是地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過道商鋪一般指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見。)、商業(yè)廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點、便利店等經營便利性商品和服務的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務網點。商業(yè)網點基本采用連鎖經營方式。

五、買房先公證，等產權證下來再過戶

只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在我國房地產法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，購房合同屬于次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構應該根據房產證的所有權而不是根據買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質疑。買房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費者，對于沒有房產證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失

六、獨家委托

指業(yè)主將自己的房產委托給中介公司代理銷售,中介公司以業(yè)主的委托條件銷售該房產。而房主在約定的期限內不能自行出售該房產或委托其他中介公司和個人來作該房產的代理出售行為。

七、轉讓項目需符合的條件

屬于房地產開發(fā)項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：

(一)土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書;

(二)取得建筑許可證和開工許可證;

(三)除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經注冊會計師驗資;

(四)土地使用權未抵押、查封。

八、工業(yè)用地

根據國家有關規(guī)定，目前工業(yè)用地轉化為商業(yè)用地主要有三個途徑：

一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經過規(guī)劃部門批準;

二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣;

三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲

九、對合作建房的規(guī)定

對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

十、房產合同中的不可抗力

不可抗力是一種人們不能預見、不可避免、不能克服的自然、社會現象客觀情況。社會現象則包括但不限于戰(zhàn)爭、市政工程建設和其它政府政策。

國家原因也應當具備三個條件：

(1)不可預見性;

(2)不可避免并不能克服;

(3)原因的國家性，即產生這一事件的原因來自國家依法行使行政或司法權力，而不是由于當事人過錯、第三人過錯或自然現象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權。

很多開發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因為戰(zhàn)爭、疫情、國家政權更迭、自然災害等都不屬于不可抗力。

綜上所述，通過以上列出的問題和答案，主要是針對買賣房產問題中，對人們進行答疑解惑，以上不是全部的全部，會引人而異而產生很多其他問題。如果仍然對買賣河南房產糾紛律師如何應對的問題存在疑惑，可以咨詢相關的法律人士。

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