一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件是什么?

房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，不同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓，是開發(fā)商在開發(fā)過程中將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。總結(jié)我國《城市房地產(chǎn)管理法》中對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定包括：

1、地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動中，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

2、轉(zhuǎn)讓方必須已經(jīng)按照出讓合同約定支付了全部土地出讓金，持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用批文，如果沒有辦理土地出讓手續(xù)或雖然已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)當(dāng)對辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人和相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行約定，并約定尚未付清費(fèi)用的承擔(dān)方式。

3、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，必須是已經(jīng)進(jìn)行了一定投資，包括三通一平、工程交易的房地產(chǎn)地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)等工作。

4、必須是已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，具備開工條件的項(xiàng)目。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓如何防范風(fēng)險(xiǎn)?

1、對于單一項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對于只擁有單一項(xiàng)目的純粹項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尤其是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，仍應(yīng)注意項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件的限制。

2、對于不符合完成投資總額25%等法定條件的項(xiàng)目，可采取如下方案解決：

(1)增資擴(kuò)股方式。可通過增資擴(kuò)股的方式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供所需資金的融資方法，屬于房地產(chǎn)長期性股權(quán)融資。實(shí)踐中，主要是通過私募方法由新增股東購買房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本。

(2)階段性股權(quán)融資方式。在項(xiàng)目確定下來之后、即將進(jìn)A成熟期之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行融資，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后溢價回購原所增股權(quán)的融資方式。

(3)商品房包銷方式。用包銷來代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，包銷人按包銷合同約定的時間，分期、分批支付包銷款，等于變相地支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷合同中包銷方對項(xiàng)目經(jīng)營管理的權(quán)利義務(wù)。

(4)承包經(jīng)營方式。以實(shí)現(xiàn)廣義項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的承包經(jīng)營，分為承包經(jīng)營項(xiàng)目公司與承包經(jīng)營項(xiàng)目兩種。前者由承包人與項(xiàng)目公司的股東簽訂承包經(jīng)營合同，后者由承包人與項(xiàng)目公司簽訂承包經(jīng)營合同，前者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目公司，后者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目本身。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目之一，可以在市場上轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)公司必須全部繳納出入金，并且投資金額超過一定比例，要完成項(xiàng)目的三通一平等工作。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及金額較大，雙方應(yīng)當(dāng)簽署書面的轉(zhuǎn)讓合同，防止經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。

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