商品房買賣合同如何解除

1、開發商擅自變更規劃設計：

指在商品房預售之后，開發商變更規劃設計，影響房屋結構、戶型、空間尺寸、朝向、整體環境等。開發商應按照批準的規劃、設計建設商品房，商品房銷售后，開發商不得擅自變更。如經規劃部門批準、設計單位同意的設計變更，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復，15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更及由此引起的房價款的變更。開發商未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由開發商承擔違約責任。(《商品房銷售管理辦法》第二十四條)

2、商品房面積誤差過大：

指商品房預售合同中的約定面積與進行產權登記的實際面積產生誤差。有約定從之。未約定或約定不明的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權選擇退房。開發商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房者已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。(《商品房銷售管理辦法》第二十條)

3、商品房套型誤差：

指按套(單元)計價的商品房，開發商應當在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計價的預售商品房，套型與設計圖紙不一致，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產商重新約定總價款，購房者退房的，由開發商承擔違約責任。(《商品房銷售管理辦法》第十九條)

4、貸款申請未獲批準：指商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，

因一方原因未能訂立擔保貸款合同，導致合同不能履行，另一方可請求解除合同和賠償損失，因不可歸責于雙方的事由未能訂擔保貸款合同導致買賣合同不能履行，當事人可以請求解除合同，賣方應將收受的購房款本金及其利息或定金返還買方。(“解釋”23條)

5、開發商遲延交樓：指開發商沒有按照合同約定的交樓時間交付。

購房者與開發商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發商未能在約定期限交付，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。經催告三個月仍未履行，一方可解除合同，但約定優先。沒有約定，經催告，解除權行使合理期限：三個月。解除權消滅期限：沒有催告的，解除權應在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使解除權的，解除權消滅，包括法定解除和約定解除。(“解釋”第十五條)

構成根本違約的遲延履行：1.約定不接受遲延履行。2.履行期限構成合同的必要因素，超過期限履行將嚴重影響訂立合同所期望的經濟利益。3.繼續履行不能得到合同利益。

6、商品房質量問題：

指開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。購房者應先向工程質量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，開發商應當辦理退房手續，返還購房款，并應就房屋主體結構質量不合格給購房者造成的損失進行賠償。(“解釋”第十二條)

7、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房者有權要求解除合同和賠償損失。質量缺陷無法修理、替換、降價的方法予以補救，或補救成本過高。(“解釋”第十三條)

8、欺詐性質：

(1)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，或隱瞞為拆遷補償安置房屋的事實(一房二賣)、或故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(“解釋”第九條)

(2)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用(一房二賣)，導致購房者無法取得房屋，購房者也有權解除合同。買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(“解釋”第十條)

9、延遲辦理房產證：

指商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失的。(“解釋”第十九條)

10、其他情況：

主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規定而無效，如因司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的;屬于共有房產，簽訂購買協議未經過其他共有人書面同意的。

11、開發商可以解除商品房買賣合同的情形主要是指買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，開發商可以解除合同。有約定的從約定。

提示：

解除權行使期間：《解釋》第十五條規定“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。”這是對商品房買賣合同解除權行使期限的規定。

解除權行使的期限，適用法定期限和約定期限，性質屬于除斥期間，即法律規定解除權于存續期間屆滿之時而消滅的期間。與訴訟時效不同不，除斥期間的效果是權利不能行使，訴訟時效的效果是失去勝訴權。訴訟時效可以中斷，除斥期間僅為權利的法定存續期間，不能中斷。

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