一、基本流程

購買二手房的基本步驟：初步確定購房資質——網上選址選房——預約中介及看房時間(最好約到離房屋最近的中介分店)——了解出售人的基本情況，排除風險——約談業主，簽約并交付定金——購房資質審核——網簽——交首付、中介費、貸款審批——交稅費過戶——房屋抵押——全款支付后交房(交房可以雙方約定)。

1、全款購房時效最高，簽約后最快1個月就搞定;2、公積金貸款或者純商業貸款：簽約后預計2-3個月;3、組合貸款：4個月以上。

二、需求定位

需求定位包括大到地理位置及交通、小到小區環境、戶型、面積等。可以在選房之前先根據自己的實際情況做好規劃，這樣可以縮小范圍，節省時間和精力。

三、算賬

購買二手房，有一些稅費產生、且貸款額度有限制，必須提前做好一個測算。

1、稅費：不同性質的房產，稅費差異較大，簡單介紹幾種大家常遇到的

(1)契稅：買方繳納(且未必須繳納，不分性質)，家庭首次購買唯一住房90㎡以下1%;90㎡-140㎡1.5%;140㎡以上3%。購買非家庭唯一住房3%。

(2)普通商品房：

滿五唯一(即出售房獲取該房產已滿5年，且是家庭為單位名下唯一住房)：營業稅(3月30日最新政策，滿二年就免征)、個稅均免征;

滿五不唯一：營業稅免征(3月30日最新政策，滿二年就免征)，個人所得稅一般按照本次售價減去原購置價差額的20%征收。

不滿五(3月30日最新政策，不滿二年)：營業稅5.6%，個稅按差額的20%繳納

(3)公房/央產房

公房稅費：與普通商品房比，主要差異在土地出讓金(有可能需要補足原來購房時優惠價的部分)和個人所得稅。

2、首付款：如果父母經濟困難無法支持首付，年輕人首付款壓力大，所以需要好好計算。

3、中介費：建議選擇正規可靠的大公司。

4、月供：

(1)貸款年限：影響因素有購房人年齡、房產剩余可使用年限、房屋結構(磚結構或者磚混結構貸款年限短，結構在房產證上有)，且公積金貸款最高年限一般低于商業貸款的年限，如果是組合貸款，那么就按照公積金年限統一執行。

(2)貸款利率：在測算時，建議選擇比較保守的基準利率，請中介幫忙計算。

(3)貸款額度：根據貸款人的具體情況額度會有差距。

四、簽約注意事項

1、買賣合同：是中介提供的固定版本，關鍵條款把握一下即可;

2、補充協議：雙方特別約定都在該協議體現，特別提示買方根據個人風險的判斷：

協商約定購房資質審核不通過及貸款審核不通過或獲批額度不足情況下的免責條款;物業交割前預留尾款，以防賣方未支付物業費、水電、取暖費等;如業務戶口落在本房上了，一定要讓他在過戶之前就遷出，避免影響你以后孩子上學或者落戶等問題。

五、其他關注事項

1、購房資質審核:

(1)北京戶口以家庭為單位可以購買2套房產;(2)非北京戶口(雙方都不是)，任何一人繳納社保或個稅滿五年，家庭為單位可以購房1套房產;其中，社保必須連續至今不間斷繳納60個月。個稅滿五是以年為單位，只要本年繳納1次個稅即可。(3)購房資質審核：可以在簽約之前就找你信任的中介給你審核，通過他們的網站提交資料后10個工作日出結果。

2、公積金貸款：(1)現北京市管公積金貸款，已經不需要進行信用評級了，可以申請到的額度主要看你的月繳存額、連續繳存期限、是否曾經提取過賬戶余額。(2)國管公積金貸款慢的很，而且批復金額及貸款年限低，具體不是很清楚。

3、商業貸款：(1)自行在人民銀行征信中心網站查詢個人信用記錄，保留的記錄是最近5年的，滿5年就都銷毀了;(2)一般人都是信用卡有逾期現象，可能對于銀代貸款額度、貸款利率有影響。

4、定金、中介費、首付款：

(1)定金：因為無論定金協議怎么約定，只要交了定金并且獲取“定金收據”，法律上規定一方違約就要雙倍返還定金的;

(2)中介費：建議選擇正規可靠的大公司。

(3)首付款：不用過早把錢都輸出，先做一個短期理財(余額寶、7天理財之類的);正常貸款買房的話，首付款在簽約后1個月支付。

5、房本：

(1)如上最復雜的情況(即夫妻雙方均無北京戶口，男方個稅滿五獲取購房資質，公積金主貸款人為女方)下，房本必須寫2個人;

(2)如簽約、資質、貸款均由一人完成，那么房本可以只寫這一個人的。

6、購房資料準備

(1)夫妻雙方基本資料：身份證、結婚證、戶口本、學歷學位證書、暫住證

特別提示：1、戶口本和身份證的地址要保持一致;2、暫住證要在有效期范圍內，且登記的身份證戶籍信息必須與戶口本、身份證完全一致。

(2)貸款特殊資料：商業貸款一般需要雙方的收入證明、單位營業執照副本復印件加蓋公章，其他資料根據銀行需要提供。