問(wèn)題:不慎買到查封房

據(jù)介紹，法院在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過(guò)程中，會(huì)有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見(jiàn)，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢(shì)。

某市二中院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請(qǐng)異議，最多高達(dá)127人。他們均是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款。“一旦房屋被拍賣，購(gòu)房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒(méi)有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。”

常見(jiàn)案件：一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付，也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過(guò)戶登記也會(huì)被駁回。

解決:“預(yù)告登記”上保險(xiǎn)

那么如何防范買房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?業(yè)內(nèi)人士表示，房屋開(kāi)發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封，對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開(kāi)發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。

進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無(wú)法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請(qǐng)求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。

業(yè)內(nèi)人士透漏，“只要買房人和開(kāi)發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預(yù)告登記，就能夠在房產(chǎn)證到手之前，對(duì)抗法院的查封。”

及時(shí)過(guò)戶防意外

俗話說(shuō)，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。

同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問(wèn)題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開(kāi)發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。

除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過(guò)戶到自己名下，就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過(guò)戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。