一、從土地性質及歸屬看,還建房主要分兩類
1、一類主要針對城中村改造,征收拆遷后采取產權調換的方式,選擇在集體土地上的房屋進行調換,該類房屋俗稱“小產權房”。
2、另一類還建房是指,國有土地上的房屋拆遷還建房,一般通過劃撥方式取得的建設用地,并且具備開發所需要的五證。
一般來說,如果是重大城建拆遷的還建房,將來是可以辦兩證的??梢赞k兩證的也分經濟適用房和商品還建房,到底屬于哪一類可以直接到房屋所在地房地局去查詢。它們的區別是經適房辦兩證后,需要滿5年才能上市交易,而商品房還建房只要辦證后就可以隨時交易。
二、還建房和商品房有什么區別呢?
現在很多的還建房都是直接建在商品房小區里面,即一個小區內,有商品房和還建房,更有甚者,同一棟樓里面,商品房和還建房混搭著。它們的區別,體現在下面幾點。
1、還建房戶型等相關信息秘而不宣
不少人在簽訂拆遷補償協議時只知道還建到哪幾個小區,而無從知道還建房的面積、戶型結構,甚至樓層、配套設施、容積率均不知情,而一旦協議簽訂,也只有幾個檔次的面積可選,至于戶型圖,往往是選定面積談妥補償價后,最后才登場。屆時,遇到不合理房型,也往往只能自認倒霉,委曲求全。
2、還建房密度過大難采光
由于還建房價格較低,開發商為了保證利潤會增加房屋密度。在最小的占地面積內完成拆遷安置,除了把房子蓋得盡可能高,還要把房子蓋得盡可能密集才行。許多開發商并不公開提供這些樓棟的容積率、采光率、綠化率等數據,只有到現場了實地看,才能真正了解情況。沒有自然采光,增加了用電成本,同時,衣物難以晾曬,室內黑暗,會讓人心情壓抑。
3、還建房小區質量、物業差,綠化不達標
由于利益比商品房少,還建房更容易發生“偷工減料”的現象,所以造成質量不達標。常見的還建房質量問題有:房屋漏水、樓板龜裂紋、保溫層縮水、消防不達標等。由于缺乏監管,開發商也不會把過多的成本放在園林綠化上面,使得還建房的綠化偏少。此外,還建房也由于價格低,小區的物業服務也一般。
4、沒有取得預售許可證的還建房需要一次性付款,不能貸款
有些還建房雖然均價較低,但面積卻不小,因此總價比較高。而要求一次性付款,這對于資金準備不足的購房者是障礙。
三、相關問答
1、拆遷還建房,可以用住房公積金貸款嗎?
還建房能否用公積金貸款要看還建房開發商各項手續是否齊全。如果開發商各項手續齊全且向公積金中心備案的,可以使用公積金貸款,具體問題可以咨詢開發商。
2、還建房指標能買賣嗎?
還建房指標是不能買賣的。按照規定,拆遷辦在審核環節只認房產證,房產證是誰的名字就只能還建到誰的名下。就算是直系親屬間也不能更名,除非是房主過世了才能辦理,也是需要繼承人去公證處拿房主死亡證明辦理繼承公證才能更名的。
3、還建房有產權證沒有土地證能購買嗎?
還建房只有產權證沒有土地證屬于小產權房,不建議購買小產權房,因為實行不動產權證后兩證合一,房子如果沒有土地證后期是不能買賣過戶的。
4、還建房能否辦證?
還建房能否辦理兩證,需直接咨詢開發商,目前有一些資料手續不齊全的樓盤難以辦證。一般而言開發商在通過競拍取得的地塊上進行開發的還建小區,可自由上市交易,但買前一定要看清楚是否有“五證”。
還建房值不值得購買,還得具體問題具體分析,畢竟,對于很多買不起房的人來說,買個便宜的還建房用來自住,也是不錯的。只是我們在購買的時候,一定要注意弄清楚還建房的性質,看看到底能不能辦兩證。
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