被售樓書(shū)吸引購(gòu)房者決定購(gòu)房

一份彩色的印刷品經(jīng)常會(huì)打動(dòng)購(gòu)買者的心，且不說(shuō)“凱旋門的氣度風(fēng)光、香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等等令人心馳神往的廣告詞語(yǔ)，單憑那“24小時(shí)供應(yīng)熱水，每戶都在戶外設(shè)置獨(dú)立的水、電、煤氣及熱水表”和各種環(huán)境、文化、體育、休閑設(shè)施，就足以證明是一處高檔次的住宅小區(qū)。所以很多購(gòu)房者尤其是外地購(gòu)房者很容易被色彩斑斕的商品房購(gòu)房書(shū)所吸引，從而和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。

當(dāng)然，有些購(gòu)房者會(huì)更小心些，他們總覺(jué)得那些印刷精美、奪人眼球的東西不如白紙黑字的合同來(lái)得踏實(shí)，于是會(huì)簽署了一個(gè)補(bǔ)充條款，約定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到時(shí)交付的房屋必須與樓書(shū)說(shuō)明一致，否則買房有權(quán)追究對(duì)方責(zé)任。那么這個(gè)補(bǔ)充條款的簽訂是否必要?商品房售樓書(shū)本身是否具有合同效力呢?

相關(guān)案例：交房時(shí)大失所望購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商

某購(gòu)房者看了商品房售樓書(shū)，并和部分購(gòu)房者一樣，簽訂了補(bǔ)充條款。然而，該購(gòu)房者如期拿到新房后，感覺(jué)自己被騙了。當(dāng)初說(shuō)四個(gè)表具都裝置在戶外，現(xiàn)在卻有三個(gè)已經(jīng)裝在室內(nèi)了。至于那些法國(guó)風(fēng)情的環(huán)境和種種設(shè)施更不知在何處，一個(gè)前庭廣場(chǎng)竟是一處環(huán)境嘈雜，出行不便之地。

該購(gòu)房者左思右想最后一紙?jiān)V狀把開(kāi)發(fā)商告到了法院，要求把煤氣表、冷水表、熱水表移裝到戶外，把樓書(shū)說(shuō)明里寫(xiě)明的環(huán)境、文化、體育、休閑設(shè)施配套到位，并支付一筆違約金。開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)我們從來(lái)就沒(méi)有出過(guò)什么樓書(shū)，這位業(yè)主所說(shuō)的樓書(shū)其實(shí)是廣告宣傳品而不是合同，不能作為交房條件。至于三表裝在室內(nèi)我們?cè)谒M(jìn)戶時(shí)就已經(jīng)書(shū)面通知過(guò)。

法院認(rèn)為這起案件的關(guān)鍵在于那份彩色印刷品究竟是不是補(bǔ)充條款中所說(shuō)的樓書(shū)說(shuō)明，把這個(gè)問(wèn)題搞清了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題也就迎刃而解。從彩色印刷品的內(nèi)容來(lái)分析，雖然名稱不叫樓書(shū)說(shuō)明，但實(shí)際上卻是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷售房屋的宣傳載體，它對(duì)該購(gòu)房者購(gòu)買的房屋所處小區(qū)的環(huán)境，以及相應(yīng)的設(shè)施作了完整的描述，顯然具有樓書(shū)說(shuō)明的性質(zhì)。

再?gòu)慕灰琢?xí)慣與誠(chéng)實(shí)信用角度分析，開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)把這份印刷品交給阿-豪，作為普通購(gòu)房者阿-豪完全有理由相信這份印刷品就是雙方補(bǔ)充條款中約定的樓書(shū)說(shuō)明。基于這樣的認(rèn)識(shí)，法院認(rèn)定這份彩色印刷品就是雙方約定的樓書(shū)說(shuō)明。由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際履約情況與樓書(shū)說(shuō)明不完全一致，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，法院根據(jù)開(kāi)發(fā)商的違約程度酌情確定賠償數(shù)額。阿-豪還認(rèn)為小區(qū)環(huán)境與廣告效果不符，但雙方卻沒(méi)有對(duì)小區(qū)的環(huán)境效果的具體標(biāo)準(zhǔn)有過(guò)明確約定，對(duì)此法院就沒(méi)能支持了。

法律人士提醒：售樓書(shū)的內(nèi)容最好寫(xiě)進(jìn)合同

最高法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商提供的售樓廣告和宣傳資料就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及其相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明也允諾具體確定，對(duì)合同的訂立及價(jià)格有重大影響的，視為合同內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為所提供資料不是樓書(shū)，意圖規(guī)避合同條款的約定。其實(shí)樓書(shū)并不是一個(gè)確定概念，開(kāi)發(fā)商提供的宣傳資料性質(zhì)都是一樣的，區(qū)分樓書(shū)與其它資料并沒(méi)有必要。另外，即使不是樓書(shū)，按照司法解釋的規(guī)定，其對(duì)相關(guān)設(shè)施做出了明確的說(shuō)明，也視為合同內(nèi)容。

因此，購(gòu)房者如果對(duì)于售樓書(shū)中的內(nèi)容滿意并以此為依據(jù)決定購(gòu)買房子，一定要在簽合同時(shí)把售樓書(shū)中的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，以免在交房時(shí)出現(xiàn)糾紛沒(méi)有依據(jù)起訴開(kāi)發(fā)商違約。同時(shí)也最好保留好當(dāng)時(shí)的商品房售樓書(shū)，以作為依據(jù)。