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寧波
商品房存在質量瑕疵的問題及應對方法
1.購房者在沒有驗收房屋前,不能領取住宅鑰匙,辦理入住手續。
根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題,開發商只承擔房屋質量包修責任,而無逾期交房的壓力。
2.商品房存在質量瑕疵的問題及應對方法
商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在的問題。目前,商品房交付過程中,購房者以此為由,拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規定呢?
首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定,若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標準,購房者有權拒絕接收房屋或解除同。若合同中沒有明確約定,商品房存在質量瑕疵確屬主體結構質量不合格,導致無法實現合同目的的,買受人可以拒絕接收房屋。
然而,對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質量瑕疵的,因為其一般不會導致購房者不能實現合同目的的,購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發商交付存在上述質量瑕疵的房屋就無須承擔責任,而是視具體情況不同,承擔維修、更換、重做等違約責任,對于因維修、更換、重做給購房者造成損失的,開發商還須向購房者賠償損失。
3.商品房逾期交付的責任
由于各種原因,開發商有時會逾期交付房屋。關于開發商逾期交房,開發商是否存在免責事由是關鍵,即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由,并及時履行了告知義務,則開發商可以不承擔逾期交房的責任。若開發商逾期交房不存在免責事由,則需要承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是,購房者不能以開發商逾期交房責任沒有承擔為由,拒絕接收房屋。
在交房條件滿足的條件下,只要開發商依約發出了交房通知,即使購房者沒有按約前來接收房屋,也算開發商履行了交房義務。除購房者明確表示放棄接收房屋外,接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商的違約責任。
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