我們發(fā)現(xiàn)有些樓盤會(huì)利用房屋外墻面來打廣告，從中獲取一定的利益。但此時(shí)就房屋外墻面的所有權(quán)來看，往往是存在爭(zhēng)議的。自然是開發(fā)商認(rèn)為是自己的，而購房者則仍為是屬于相應(yīng)房屋業(yè)主的。那究竟實(shí)踐中，誰擁有房屋外墻面的權(quán)利呢？律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

由于房屋外墻面的使用權(quán)一般在購房合同中沒有約定，因此當(dāng)開發(fā)商或者物業(yè)公司使用外墻面懸掛廣告、搭建燈箱時(shí)，常因?yàn)楣馕鄣仍蚝头课莸臉I(yè)主產(chǎn)生矛盾，那么房屋外墻面屬于誰所有?開發(fā)商有沒有權(quán)利使用房屋外墻面搭建廣告牌?房屋外墻面的所有權(quán)屬于誰?

一般的購物合同對(duì)房屋外墻面的所有權(quán)不作約定，在這種情況下，根據(jù)民法“建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”，房屋購買人(區(qū)分所有權(quán)人)因購房而產(chǎn)生對(duì)建筑物共用部分 的共有權(quán)。

按照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定：外墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積，另一半則計(jì)入公攤面積，因此很明確外墻墻體內(nèi)部是改購房人所有，而外墻面屬于購買本幢房屋的全體購房所有人不分份額的共同共有。房屋的外墻面的使用權(quán)應(yīng)該是該幢房屋的全體購房人一致?lián)碛校绻谕鈮γ嫠V告、掛燈箱等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過該幢房屋全體共有人的同意，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。”使用外墻面所得的收益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人共同共有。

如果在購房合同中約定外墻面的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，可由其支配使用，這種約定是否有效?

我們知道，房屋的交付必須是完整交付，一套房屋不能拆零出售，外墻面作為房屋的必要組成部分，是不能單獨(dú)把沒有外墻面的 房屋拆零銷售給購房人，而且外墻面的面積也計(jì)入了公攤面積，購物人在購買房屋的時(shí)候已經(jīng)為此支付了買房款，所以外墻面約定為開發(fā)商所以是無效的。

當(dāng)然經(jīng)過業(yè)主一致同意，開發(fā)商、物業(yè)等可以使用外墻面，使用者應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)用。即使全體業(yè)主都同意出售外墻面的所有權(quán)，該約定也屬于無效，因?yàn)榉课萃鈮γ娌荒懿鹆沅N售，房屋的銷售必須是完整的整套銷售，即使要出售。

就房屋外墻面的所有權(quán)歸屬來看，很多時(shí)候在購房合同中都是沒有做出相應(yīng)約定的，那此時(shí)就只能根據(jù)法律中的規(guī)定來確定所有權(quán)了。而一般情況下房屋外墻面應(yīng)該是歸相應(yīng)的業(yè)主所有的，而只有在經(jīng)過業(yè)主一致同意的情況下，開發(fā)商或者物業(yè)才能實(shí)際使用房屋外墻面。

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