很多人購(gòu)房其實(shí)最早開(kāi)始都是被開(kāi)發(fā)商的銷售廣告所吸引的，深入了解之后才會(huì)選擇購(gòu)買商品房。而在購(gòu)房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)作出一些口頭上的承諾，并且這些承諾還很美好。那在法律上面，開(kāi)發(fā)商的口頭承諾是否有效?詳細(xì)內(nèi)容我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、開(kāi)發(fā)商的口頭承諾是否有效

訂的合同并不單單指的是雙方的書(shū)面合同，還包括雙方在談判當(dāng)中達(dá)成的一些口頭約定。但是，在出現(xiàn)糾紛時(shí)候，口頭承諾容易造成舉證的困難，購(gòu)房者不容易證明開(kāi)發(fā)商有更改過(guò)這樣的承諾，沒(méi)有這些證據(jù)購(gòu)房者就不能要求開(kāi)發(fā)商履行口頭承諾。鑒于這些問(wèn)題，購(gòu)房者在簽署正式合同之前可以要求開(kāi)發(fā)商將之前口頭約定，如置業(yè)顧問(wèn)口頭承諾作為購(gòu)房合同的一部分。

不過(guò)，購(gòu)房者這樣要求開(kāi)發(fā)商一般是不能接受的，這中間有一些問(wèn)題，如置業(yè)顧問(wèn)是代理公司人員，置業(yè)顧問(wèn)為了賣房子有些口頭承諾開(kāi)發(fā)商也不了解，這樣就造成了購(gòu)房者要求將口承諾寫(xiě)進(jìn)合同的困難性。所以我們經(jīng)常看到的是在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽署購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中往往有一條說(shuō)明：雙方的權(quán)利和義務(wù)以實(shí)際購(gòu)房合同為準(zhǔn)，之前的承諾和宣傳都不構(gòu)成合同的一部分，不對(duì)雙方具有約束力。開(kāi)發(fā)商通過(guò)這項(xiàng)條款排斥之前的承諾為自己爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)。所以在購(gòu)房者確定開(kāi)放商虛假宣傳時(shí)候一定要看清合同補(bǔ)充條款當(dāng)中是否有這一條補(bǔ)充內(nèi)容，否則不容易進(jìn)行法律的維權(quán)。

二、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證怎么辦?

首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。若購(gòu)房者遇到這種情況，可根據(jù)具體條例進(jìn)行合法維權(quán)。

其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

因此，如果您起訴前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同有效;如果您起訴前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。建議購(gòu)房者在買房時(shí)應(yīng)當(dāng)審查開(kāi)發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

由上述也可知，未取得商品房預(yù)售許可證的不得對(duì)外售房。可先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達(dá)不成一致，主要應(yīng)通過(guò)司法途徑解決，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門反映。

口頭上做的承諾其實(shí)很多時(shí)候都是不被承認(rèn)的，因此開(kāi)發(fā)商的口頭承諾如果比較重要的話，建議最好一并寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議中，以免日后開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)，這樣損害的自然是購(gòu)房者的利益。而現(xiàn)實(shí)中，要是開(kāi)發(fā)商是預(yù)售期房的話，則肯定要先取得相應(yīng)的預(yù)售資格才行，否則銷售期房就是違法行為。

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