能否在合同中約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)。雙方當事人可以在合同中約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)

所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出租人在出賣該租賃房屋時，承租人得以與其他購買人同等條件優(yōu)先購買該租賃房屋。在我國的一系列民事立法中，明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護。”建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第三十六條第二款指出：“出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件是：

1.房屋租賃合同合法有效是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提。因為優(yōu)先購買權(quán)是基于房屋租賃合同而享有的一項法定權(quán)利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優(yōu)先購買權(quán)。

2.優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項法定權(quán)利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優(yōu)先購買權(quán)沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)推定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人才喪失優(yōu)先購買權(quán)。3.出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續(xù)到租賃合同生效之后。房屋租賃合同終止以后出租人當然享有自由處分其房屋的權(quán)利，即使承租人尚未履行返還義務(wù)，因其不具有承租人的地位，其也就不享有優(yōu)先購買權(quán)。注意：《合同法》第二百三十條規(guī)定的“出租人出賣租賃房屋”中的“出賣”，是指出租人向外發(fā)出出賣租賃房屋的意思表示，而非買賣租賃房屋的合同已經(jīng)成立或者生效。

4.同等條件。對于此問題，學(xué)者有不同的主張。從條件是否相同，分為：第一種觀點是絕對同等說，認為優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件應(yīng)與其他買受人條件絕對相同和完全一致;第二種觀點是相對同等說，認為優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件與其他買受人條件大致相同即為同等條件;第三種觀點認為，除了法律規(guī)定或者合同約定限制條件外，同等條件僅指價格同等。第一種觀點在適用上過于苛刻，不利于保護承租人的優(yōu)先購買權(quán);第二種觀點過于寬泛，不易操作;第三種觀點，抓住“條件”的關(guān)鍵要素，但忽略合同訂立過程。如果只注重價格，承租人可以不顧出租人利益，任意拖延承諾時間，這對出租人不利，更對財產(chǎn)流轉(zhuǎn)不利。

應(yīng)該確定哪些“條件”應(yīng)該相同。我們認為，首先是價格條件，即購房價款的數(shù)額相等。出租人出賣房屋的目的是獲得一定價款，一定數(shù)額價款是承租人獲得房屋所有權(quán)的對價，故購房價款是否相等是決定承租人與其他購房人是否具有同等條件的決定性因素。當然并不僅僅考慮相同價款，還要考慮價款的支付方式和期限等因素。其次是承諾時間的先后。出租人同時或者大體一致的時間向承租人和其他人發(fā)出出賣房屋要約并限定期限，承租人應(yīng)當在此期限內(nèi)承諾，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。如果要約要求的承諾期限不一致，承租人的承諾期限不早于其他人。如果要約沒有約定承諾期限，承租人在合理的期限內(nèi)未承諾，亦視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

5.承租人必須在一定的時間內(nèi)行使。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個月內(nèi)行使。

承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)。雙方當事人可以在合同中約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，只要約定是真實合法的，就是有效的。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。