一、商品房交付條件有哪些：

(一)工程竣工驗(yàn)收合格(包括消防、環(huán)保合格)

《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。98年9月1日實(shí)施的《消防法》第10條規(guī)定了消防強(qiáng)制驗(yàn)收制度，《環(huán)境保護(hù)法》第26條規(guī)定了環(huán)保強(qiáng)制驗(yàn)收制度。

98年7月20日，國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，組織驗(yàn)收的主體為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。但此后我國改革了竣工驗(yàn)收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開發(fā)商為組織竣工驗(yàn)收和確認(rèn)工程合格與否的主體。2000年1月30日，國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(下稱《質(zhì)量條例》)作為《建筑法》和《合同法》的配套行政法規(guī)開始施行。《質(zhì)量條例》第16條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。該條款進(jìn)一步對(duì)《合同法》第279條進(jìn)行了闡述，從而使《建筑法》中未能明確的驗(yàn)收主體最終認(rèn)定為建設(shè)單位。

(二)取得了竣工驗(yàn)收備案表

一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。安徽省建設(shè)廳亦于2004年9月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的通知》(建房[2004]275號(hào))，規(guī)定未進(jìn)行驗(yàn)收備案或驗(yàn)收備案不合格的竣工開發(fā)項(xiàng)目不得交付使用。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購房者的要求，也是一種趨勢(shì)所在。

另外，建設(shè)部于2000年4月7日發(fā)布《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第4條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱備案機(jī)關(guān))備案”。第5條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。”

(三)商品房的面積已完成最終測(cè)繪

該法定條件的依據(jù)是，建設(shè)部于2001年04月04日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

(四)水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施

該法定條件在《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》(2006年3月1日實(shí)施)第49條中有規(guī)定：入住條件由建設(shè)單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施。

此外，有人主張將《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的提供作為商品房交付法定條件之一，其依據(jù)是建設(shè)部于1998年5月20日所下發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。筆者不贊同此種觀點(diǎn)，該“兩書”僅應(yīng)作為在交付時(shí)提供的資料，而沒有必要將其作為交付的法定條件。

以上法定條件中，其中第一項(xiàng)法定條件即工程竣工驗(yàn)收合格(包括環(huán)保、消防驗(yàn)收合格)是強(qiáng)制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當(dāng)事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準(zhǔn)。

怎么才算完成交付：

對(duì)于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”故原則上，交房僅僅意味著對(duì)房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標(biāo)的物交付行為的完成即意味著標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。

房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分。當(dāng)然，按照上條規(guī)定，如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。

在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。

交房必須達(dá)到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達(dá)到交付使用條件。

交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當(dāng)事人是否對(duì)房屋的交付使用條件有特殊的約定。

在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并能在交付時(shí)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。如果您的情況比較復(fù)雜或有其他疑問需要找律師咨詢，歡迎來律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您提供幫助。