認(rèn)購書的內(nèi)容

《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。⑧定金和房款的交付等。

定金，是一個(gè)法律專業(yè)術(shù)語，具體是指當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利，依約定而向另一方支付的金錢或其他有價(jià)物。為了保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)和債務(wù)的履行，當(dāng)事人可約定定金條款或定金合同。

一個(gè)合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個(gè)條件：

1、雙方關(guān)于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。此合同可以是單獨(dú)的完整的合同(定金合同)，也可以作為商品房買賣合同的一個(gè)條款(定金條款)而存在。當(dāng)商品房買賣合同為口頭合同時(shí)，定金合同也可以用定金收受方即開發(fā)商出具的定金收據(jù)代替。

2、定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。如果，商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還。

3、定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過商品房買賣合同中房屋價(jià)款總額的20%。其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，不適用“無權(quán)要求返還”或“雙倍返還”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際數(shù)額退還給購房人或者作為預(yù)付款使用。

4、定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

所謂的“定金罰則”，是為了加強(qiáng)合同雙方當(dāng)事人履行合同的心理壓力而制定的法律規(guī)則。給付定金一方，即購房人，如不按合同的預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同的條件(如按時(shí)支付房屋價(jià)款)，或者要求解除有效成立的合同，無權(quán)從開發(fā)商處收回定金;收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按合同預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，則必須向購房人雙倍返還定金。

實(shí)踐中，定金罰則在認(rèn)購條款或認(rèn)購合同中的適用條件應(yīng)是：如果因?yàn)楹贤环綗o故不履行在認(rèn)購書中約定的時(shí)間內(nèi)，到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。

如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽Γ驘o法預(yù)見的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認(rèn)定非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。所以，適用這一規(guī)則的另一前提就是雙方當(dāng)事人一方存在過錯(cuò)。在實(shí)踐中，如果買賣雙方經(jīng)協(xié)商同意采用定金罰則，那么對(duì)于定金的交付和金額，可以寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。

參考法條:

《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條【定金及其法律效力】當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《合同法》第一百一十五條【定金】當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。