1.售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎?

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。

2.房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么?

(1)房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。(2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。(3)購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。(4)損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

3.《認購書》一般包括哪些內容?

《認購書》的內容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發商的預售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。

4.什么是建筑面積?

建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

5.什么是套內建筑面積?

套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

6.套內墻體面積包括什么?

套內墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積;非公用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

7.什么是分攤的公用建筑面積?

公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。分攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

8.公用建筑面積的分攤原則是什么?

①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。②為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

9.哪些公用建筑面積可以分攤?

整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。③計算建筑面積的房屋，層高(高度)均應在2.20米以上(含2.20米，以下同)。

10.哪些公用建筑面積不能分攤?

①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。

11.面積變了，購房者可以退房嗎?

經有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。

開發商沒有在規定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發商要承擔違約責任。

12.面積誤差比的公式是什么?

面積誤差比=產權登記面積-合同約定面積

合同約定面積×100%

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么?

合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

14.買房一般要交哪些稅?

(1)印花稅。(2)契稅。(3)證件印花稅。

15.買房一般要交哪些費?

(1)房屋所有權登記費。(2)公共維修基金。(3)綜合地價款。(4)證件工本費。

16.買車庫交契稅嗎?

購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅;購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。

17.哪些財產可以抵押?

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。

(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。

(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。

(五)依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

(六)借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

18.哪些財產不能抵押?

不能抵押的財產：土地所有權;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;以法定程序確認為違法、違章的建筑物。

19.哪些權利可以質押?

(1)匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單;

(2)依法可以轉讓的股份、股票;

(3)依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權;

20.什么是轉按揭?

“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

21.什么樣的房子要評估?

商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。

經濟適用房不需要評估。

22.什么是組合貸款?

組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業信貸資金向同一借款人發放的購房貸款，是政策性和商業性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

23.什么是個人住房貼息貸款?

所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關商業銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業務。購房人可在商業銀行直接領取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續，交兩筆手續費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節省到只需幾天。而商業貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。

24.申請個人住房貼息貸款的條件是什么?

(1)申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存狀態。(2)提供符合要求的擔保方式。(3)夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。(4)同時滿足商業銀行對個人住房貸款規定的其他條件。

25.什么是住房補貼?

住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數額各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

26.住房補貼隨人走嗎?

職工在本市范圍內因各種原因變動工作單位且調入單位已建立住房補貼賬戶時，應將其原住房補貼賬戶內的余額轉入新調入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。

27.什么是一表?

一表是指：《建設工程竣工驗收備案表》。

28.什么是兩書?

兩書是指：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

29.收房時還查看哪些文件?

《商品房面積實測技術報告書》、《物業管理公約》。

30.室內環境檢測報告一般由開發商提供嗎?

2002年7月1日以后開工的項目，開發商必須提供室內環境檢測報告。2002年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內環境檢測合格為交付條件的，開發商也要提供室內環境檢測報告。

31.開發商什么時候算交房?

當商品房已經竣工，并且達到交付使用條件以后，開發商會書面通知購房者辦理交接手續。在進行交接的時候，開發商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術報告書》、室內環境檢測報告和《物業管理公約》。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發商就完成了房屋的交付。如果開發商提供的文件不全，購房者有權拒絕接收房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商來承擔。

32.何種質量問題可以退房?

經有關機構檢測后，確實發生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發商承擔違約責任。

33.房屋損毀、滅失誰來賠?

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發商承擔。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了;購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發商已經交付。

34.辦理了入住手續，房子就是你的了嗎?

不是。只有經過登記以后，取得了個人的《房屋所有權證》的房子才真正屬于自己，而且這種權利受到法律的保護。

35.“鄉產權房”能買嗎?

農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，開發商如果沒有對土地的性質進行轉換,不能用于房地產的開發建設。鄉一級政府無權頒發房屋產權證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發放的房地產權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。

36.一般什么時間辦房產證?

購房者可以委托開發商辦理房產證，也可以自己辦理。如果購買的是現房，購房者應該在訂立合同之日起90日內辦理房產證。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內辦理房產證。

37.沒有房產證的房子能抵押、買賣嗎?

房產證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產證或者補辦登記手續的，抵押還是有效的。

38產權證沒辦，是否應交物業費?

雖然您在買房的時候還沒有獲得產權證書，并不擁有房屋產權，但是由于您已經簽訂了購房合同并且已經入住，對該房屋有相當的控制權，并且從物業管理中獲益，因此應該支付物業管理費。

39.繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎?

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。

40.房屋買了還沒住，要交物業管理費嗎?

要交。業主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續后按合同的約定繳納管理費。

41.房屋質量差,管理費還要交嗎?

因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關系，而物業管理費是業主與物業管理公司根據物業管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。對于房屋的質量問題，業主應追究開發商的責任，而與物業管理公司并無直接聯系，業主不能以此為借口拖欠管理費。

42.物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙?

無權。向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。

43.開發商延期交房的違約金能支付物業管理費嗎?

不可以。物業管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業管理與開發商賣房是兩個不同的合同關系。并且由于通常情況下，開發商都會要求抵銷一年以上的物業管理費，而收取一年以上的物業管理費是不合法的。

業主有權拒絕開發商這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵銷的行為;如果業主與開發商及物業管理公司三方達成了“債務轉移協議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業管理費”，其余部分仍應要求開發商支付。業主在辦理入住手續時，應留存開發商逾期交房的書面違約證據。

44.不交物業費，物業管理公司有權停水停電嗎?

供水供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者是不同的法律關系。

停水停電的權利是供水供電企業的一項重要合同履行抗辯權，物業管理公司不是小區內的供水供電人，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設他合同條款，依法理，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。

45.不交購房款時，物業管理公司有權停水停電嗎?

業主拖欠房款違反了他與開發商之間的購房合同，開發商可以依據房屋買賣合同追究業主的責任。而物業管理公司與業主之間的關系由物業管理合同調整，如果業主按時支付了物業管理費，物業管理公司就應當按照合同約定提供物業服務。物業公司聽從開發商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業主可以追究物業公司的侵權損害賠償責任。

46.買了車位，還要交車位管理費嗎?

購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后，業主獲得了車位的所有權，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業管理公司進行管理。因此，買了車位的業主仍要繳納車位管理費。

47、買房時要看的“五證”是什么?

“五證”是指：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程開工證和商品房預售許可證。

48、什么是“定金罰則”?

所謂定金罰則，其實是定金擔保作用的體現。如果交定金的一方違約，那么違約方就無權要回定金;如果是收定金的一方違約，那么違約方就要雙倍返還定金。

定金與訂金雖然僅一字之差，但是其法律性質卻不同。定金是履行合同的一種擔保形式，如果一方違約，就要適用定金罰則。訂金(有的叫認購金或者預付款)是購房人擔心看中的房子買不到而預先交的訂錢，實際上是在一定期限內的優先購買權，它不是合同的擔保形式。