以上問(wèn)題涉及房屋的保修問(wèn)題及公共維修基金的使用問(wèn)題，只要能把這兩方面的法律規(guī)定搞清楚，所有的問(wèn)題就迎刃而解了。

商品房銷售管理辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，保修期從交付之日起計(jì)算，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)，如果商品住宅在保修期內(nèi)，只要漏水不是因?yàn)椴豢煽沽笆褂貌划?dāng)造成的，就應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任;保修期從商品住宅交付之日起開(kāi)始計(jì)算，期限按照開(kāi)發(fā)商與買房人的約定進(jìn)行確定，但是期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，也不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中規(guī)定在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定，建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》中規(guī)定，正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商與用戶自行約定。買房人通過(guò)分析漏水原因及查看與開(kāi)發(fā)商約定的保修期并結(jié)合相關(guān)的法律規(guī)定，就可以知道漏水的保修責(zé)任是不是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

通過(guò)以上法律規(guī)定也可以看出，商品住宅的保修責(zé)任都是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的，與物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有任何的關(guān)系，為什么現(xiàn)實(shí)中有很多的保修責(zé)任都是物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)的呢?原因是開(kāi)發(fā)商為了方便，往往是委托物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)保修責(zé)任是基于物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商之間的委托承擔(dān)保修責(zé)任的合同，也就是說(shuō)，如果物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商委托承擔(dān)保修責(zé)任的話，買房人要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)保修責(zé)任是不可以的。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，如果是由于過(guò)了保修期的共用部位漏水，買房人可以通過(guò)啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金來(lái)維修，如果漏水部位不是共用部位，且已經(jīng)過(guò)了保修期，則只能由買房人自己出資維修。

通過(guò)以上分析可以看出，房子漏水了如何維修，需要結(jié)合漏水的原因，漏水的原因是否在保修的范圍之內(nèi)，漏水的部位是否是共用部位等因素確定。

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