二手房交易基本的風(fēng)險(xiǎn)防范

一、注意出賣(mài)人的主體資格。

首先要審查出賣(mài)房屋一方的主體資格，也就是看看他有沒(méi)有權(quán)利賣(mài)房子。在實(shí)踐中往往有這樣幾種誤解：

1.“他是房主的親屬，他當(dāng)然有權(quán)賣(mài)這個(gè)房子”

不一定。在法律上，對(duì)于民事主體表達(dá)意志、行使權(quán)利有嚴(yán)格的規(guī)定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房產(chǎn)的所有權(quán)人，也沒(méi)有權(quán)利賣(mài)房子，也就是說(shuō)，只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)利賣(mài)房。如果房主是未成年人，他的財(cái)產(chǎn)由他的監(jiān)護(hù)人(一般是其父母)代為管理，但是如果出賣(mài)未成年人名下的房子，只有未成年人的簽字或者監(jiān)護(hù)人的簽字都是不能賣(mài)房的。這一點(diǎn)是特別需要注意的。

2.“他雖然不是房主，但是房主說(shuō)委托他賣(mài)房子”

委托只是說(shuō)說(shuō)是不行的。法律是允許委托代理人代為賣(mài)房的，但是應(yīng)當(dāng)注意委托人應(yīng)當(dāng)持有房屋產(chǎn)權(quán)人親筆書(shū)寫(xiě)的委托書(shū)。有時(shí)候賣(mài)房子的人手里確實(shí)拿著一份委托書(shū)，乍一看上面也簽著房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的簽名?所以，最好是看著委托人簽名，或者讓賣(mài)房的人拿一份經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)，否則你最好是等到真正的房主來(lái)再訂立合同，交付房款。

3.“讓房產(chǎn)證上署名的人簽字賣(mài)房就行了”

這也是不對(duì)的。在我國(guó)，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)制度沒(méi)有作出明確完整的規(guī)定，所以，雖然登記在房產(chǎn)證上的只是一個(gè)人，可能這份房產(chǎn)還有另外的財(cái)產(chǎn)共有人!如果你只讓產(chǎn)權(quán)證上的人簽字賣(mài)房，其他共有人有可能提出無(wú)效之訴，要求宣告房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效!到時(shí)候如果交了房款，合同又無(wú)效，那可就“叫天天不應(yīng)，叫地地不靈”了。例如張某經(jīng)人介紹買(mǎi)房，與王某訂立合同后交付了房款，但是去辦理手續(xù)時(shí)得知王某早就與妻子感情不合，房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，妻子不同意賣(mài)房。張某找王某要錢(qián)時(shí)，王某早已把錢(qián)還債了。在現(xiàn)實(shí)中，一般的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有權(quán)人要一致同意才可以轉(zhuǎn)讓房屋。所以最好讓所有的共有人都在合同及其他過(guò)戶手續(xù)上簽字，以防有的共有人不同意賣(mài)房。

4.“如果房主去世了，他的孩子有權(quán)出賣(mài)他的房屋”

在這種房主去世的情況下，要注意兩個(gè)問(wèn)題：一是，如果房主去世，首先要看遺囑，有遺囑的按照遺囑。沒(méi)有遺囑的法定繼承人繼承遺產(chǎn)。法定繼承人不但包括房主的子女，還應(yīng)當(dāng)包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子賣(mài)房是不行的。二是，房主去世后，買(mǎi)賣(mài)之前，應(yīng)當(dāng)就原房主的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)分家析產(chǎn)，訂立分家析產(chǎn)協(xié)議并公證，才可以根據(jù)分家析產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。

5.“公司的房子加蓋公司的公章就可以賣(mài)了”

錯(cuò)!根據(jù)規(guī)定，如果是國(guó)有公司的房屋，應(yīng)該有國(guó)資管理部門(mén)的審批才可以出售。如果是民營(yíng)公司，房屋的出售還要根據(jù)公司章程的規(guī)定，由股東會(huì)或者董事會(huì)決議才可以出售。

二、注意訂立合同之前，最好查看一下對(duì)方的房產(chǎn)證，并到市房產(chǎn)局了解房產(chǎn)的狀況以及抵押、查封情況。

在市面上，曾經(jīng)多次出現(xiàn)過(guò)假造的房產(chǎn)證件。有人持假造的房產(chǎn)證件，訂立合同，收取房款，結(jié)果到房產(chǎn)局一查，證是假的。也有的人拿的是真房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證卻是公告作廢的。所以，在查看對(duì)方的房產(chǎn)證件時(shí)，要記住房主姓名、坐落位置、房產(chǎn)證號(hào)、面積等信息，最好是向?qū)Ψ揭环輳?fù)印件，然后到房產(chǎn)局查一查該房屋是否屬實(shí)，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

三、注意你買(mǎi)的房子是不是正在出租。

在這方面存在以下誤區(qū)：

1.“我的房子我作主，沒(méi)必要告訴承租人”

根據(jù)法律規(guī)定，如果房主賣(mài)房，同等條件下，房屋承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房主賣(mài)房時(shí)，沒(méi)有告知承租人，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求撤銷房主與他人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

2.“我買(mǎi)了房子，租房子的人就得搬走”

如果房屋租賃期限不滿，這種看法這是不對(duì)的。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，幾乎都存在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。也就是說(shuō)，雖然你買(mǎi)了房子，法律仍然保護(hù)承租人的權(quán)利，原房主早已經(jīng)訂立的房屋租賃合同對(duì)新房主仍然是有效的，你作為新房主仍然必須遵守原來(lái)的租賃合同的規(guī)定，除非你協(xié)商與承租人解除合同。在實(shí)踐中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齊，然后把房子賣(mài)了。買(mǎi)房的人如果不查清出租的事實(shí)，就容易上當(dāng)受騙了——買(mǎi)了房子，還要損失很多年的使用權(quán)。

四、注意你的付款方式——最好分幾次付款。

由于二手房是舊房，出賣(mài)前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過(guò)戶的時(shí)候缺少這樣那樣的手續(xù)。所以，在付款問(wèn)題上，最好在訂立合同時(shí)約定，訂立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，辦理完畢房產(chǎn)登記手續(xù)后付清余款。

六類主要案例

一、夫妻一方轉(zhuǎn)讓夫妻共有房屋是否有效

案例：

甲女與乙男婚后購(gòu)置一房產(chǎn)，以甲女名義辦理了房產(chǎn)證。后，甲女未經(jīng)乙男同意將房產(chǎn)賣(mài)給丙，并簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。乙男以甲女與丙的買(mǎi)賣(mài)合同侵害了其對(duì)房產(chǎn)的共有權(quán)主張合同無(wú)效。

分析：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第17條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第19條的規(guī)定，婚后雙方購(gòu)置的房產(chǎn)，雖然在一方名下，但該房產(chǎn)仍應(yīng)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)房產(chǎn)的共有屬于共同共有，即夫妻雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第51條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，不得處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一旦處分，也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但第三人善意、夫妻另一方予以追認(rèn)的例外。

既然第三人是否善意決定著處分行為的效力，這里的主要爭(zhēng)議就是：什么才是“善意”?

就本案來(lái)說(shuō)，丙認(rèn)為他是“善意”的，其理由是：

1、丙在買(mǎi)房之前，不認(rèn)識(shí)甲女，也不可能知道其婚姻狀況。甲女也從未向其披露該房產(chǎn)系夫妻共有財(cái)產(chǎn);

2、房產(chǎn)證上只有甲女一人名字，丙有理由相信該房產(chǎn)為甲女個(gè)人財(cái)產(chǎn);

3、丙與甲女的交易是在中介公司的居間下成交的，是市場(chǎng)行為，丙已支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià);

4、丙基于普通人的一般思維，有理由相信甲女的賣(mài)房行為有效，或甲女的行為已得到其他隱名權(quán)利人的授權(quán)。

但乙男認(rèn)為丙是“非善意”的，其理由有：

1、丙多次看房，明知房子住著甲、乙一家人，有老人、有小孩，應(yīng)當(dāng)知道該房產(chǎn)系夫妻共有財(cái)產(chǎn);

2、丙明知甲女的年齡及有小孩，應(yīng)當(dāng)知道甲女已婚，應(yīng)當(dāng)知道該房產(chǎn)系婚后取得的財(cái)產(chǎn);

3、丙每次看房，都未見(jiàn)過(guò)乙男，應(yīng)當(dāng)懷疑到甲女有私自賣(mài)房的事實(shí);

4、丙買(mǎi)房?jī)H支付45萬(wàn)元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)元。丙對(duì)此有惡意，企圖占小便宜。

上述雙方理由都有一定的合理性，司法實(shí)踐中也存在一定的爭(zhēng)議，但判決合同有效者居多。就本案來(lái)說(shuō)，本律師認(rèn)為，乙男的理由相對(duì)比較薄弱，認(rèn)為丙惡意的證據(jù)也不充分，如果能找到直接反駁丙事實(shí)與理由的證據(jù)，其主張方能獲得支持。

如果你不幸成了本案中丙或乙男的角色，請(qǐng)循以上幾個(gè)方面理由進(jìn)行自救。

二、期房在取得房產(chǎn)證前再次轉(zhuǎn)讓是否有效

案例：

甲購(gòu)得某房地產(chǎn)公司合法預(yù)售的一套期房，并簽訂《商品房預(yù)售合同》。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、取得房產(chǎn)證前，甲因急需資金，意圖將該房產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓出去。在中介公司的居間下，甲與乙、中介公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定了有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的基本條款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，甲乙均同意在取得待售房產(chǎn)房產(chǎn)證后再由甲與乙簽訂國(guó)土局認(rèn)可的正式《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，辦理過(guò)戶手續(xù)。居間合同簽訂后，乙向甲支付了定金和首期款。后因房?jī)r(jià)暴漲，甲不同意再賣(mài)房了，但只同意退還乙定金、首期款及少量利息，甲的理由是甲與乙、中介公司簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

分析：

自1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第一次以法律的形式確立了商品房預(yù)售制度至今，該制度已經(jīng)在我國(guó)實(shí)施十幾年了，日趨成熟。雖然國(guó)家法律明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件，但實(shí)際上各級(jí)政府還故意抬高商品房預(yù)售的門(mén)檻，這與城市嚴(yán)重的濫尾樓現(xiàn)象密切相關(guān)。

與商品房預(yù)售前的國(guó)家強(qiáng)度干預(yù)不同，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售后的干預(yù)、監(jiān)管方面的相關(guān)立法、政策性規(guī)定卻明顯偏少，具體表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)房預(yù)售樓款的監(jiān)管、項(xiàng)目預(yù)售后的工程竣工監(jiān)督以及期房再轉(zhuǎn)讓等方面。最近，部分地方政府為了限制房?jī)r(jià)漲幅，出臺(tái)政策禁止期房再買(mǎi)賣(mài)、禁止中介將期房掛牌等，但實(shí)踐中，受利益驅(qū)動(dòng)，有些當(dāng)事人仍然在買(mǎi)賣(mài)期房或從事相關(guān)行紀(jì)業(yè)務(wù)。那么這種行為在法律上是否有效呢?

就本案來(lái)說(shuō)，甲認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效，理由有：

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。該條法律規(guī)范屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定。因甲出賣(mài)的房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證，所以，本案《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》明顯違反了該規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無(wú)效合同。

2、即使《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容理解為甲轉(zhuǎn)讓的是甲基于甲與房地產(chǎn)公司之間《商品房預(yù)售合同》取得的權(quán)益，但因?yàn)閷?duì)合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同另一方同意，現(xiàn)房地產(chǎn)公司不可能同意將商品房預(yù)售合同的買(mǎi)方變更為乙，乙就不可能取得《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的甲所享有的權(quán)益，所以《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效。

3、雖然《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》約定自甲、乙與中介公司簽署后即生效，但實(shí)際上該合同只是各方的意向，還未實(shí)際生效，所以不具有法律效力。《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》的履行完全依賴于甲要取得待售房產(chǎn)的房產(chǎn)證。甲什么時(shí)間取得房產(chǎn)證以及能否取得房產(chǎn)證都是不確定的因素，《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》對(duì)交房的時(shí)間、交付房款的時(shí)間、以及過(guò)戶的時(shí)間等主要條款未進(jìn)行具體約定，也就是說(shuō)當(dāng)事人未就合同主要條款達(dá)成一致，所以，合同自然還沒(méi)有成立，也就不可能生效。

4、涉案房產(chǎn)屬在建工程的一部分，其附著在土地之上，還不是法律意義上獨(dú)立的物。房地產(chǎn)公司享有土地使用權(quán)，也就享有附著在土地之上在建工程的權(quán)益。甲對(duì)此不享有物權(quán)。甲未經(jīng)房地產(chǎn)公司同意，以自己的名義將在建的期房轉(zhuǎn)讓給乙，屬于無(wú)權(quán)處分。由于在本案起訴前，甲尚未取得房地產(chǎn)證，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》51條的規(guī)定，甲出賣(mài)涉案房產(chǎn)的行為無(wú)效。

5、為了防止妙賣(mài)期房，限制房?jī)r(jià)漲幅，當(dāng)?shù)卣贫艘恍┮?guī)范性文件。這些文件也體現(xiàn)了維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)以滿足大多數(shù)社會(huì)公眾住房需求、保護(hù)社會(huì)公共利益的精神。本案《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》違反了政府的規(guī)范性文件的規(guī)定，一定程度上損害了社會(huì)公共利益，依法應(yīng)被確認(rèn)為無(wú)效。

與甲的觀點(diǎn)相反，乙認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》合法、有效，理由有：

1、涉案合同并沒(méi)有違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定。首先甲出賣(mài)的期房已取得預(yù)售許可證，有土地使用權(quán)證，不是沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn);其次，甲通過(guò)合法的方式向房地產(chǎn)公司購(gòu)得涉案房產(chǎn)，所簽《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)備案登記，取得的權(quán)益不是未經(jīng)登記的;最后，房地產(chǎn)公司、開(kāi)發(fā)商都有權(quán)出售涉案房產(chǎn)，所簽《商品房預(yù)售合同》也沒(méi)有違反該條法律的規(guī)定，同樣的標(biāo)的物，又同樣是買(mǎi)賣(mài)行為，《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》也不可能違反該條法律的規(guī)定。

2、雖然甲尚未取得涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，但甲在《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中實(shí)際轉(zhuǎn)讓的是一個(gè)債權(quán)，或者說(shuō)是一種期權(quán)、期待中的房屋所有權(quán)。我國(guó)合同法規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓以通知債務(wù)人后即有效。在本案中，通知房地產(chǎn)公司是比較容易做到的，房地產(chǎn)公司同意與否，根本不會(huì)影響到合同的效力。如果法庭認(rèn)為有必要，乙可以立即書(shū)面通知房地產(chǎn)公司，或者由法庭依職權(quán)通知房地產(chǎn)公司作為第三人參加本案訴訟。

3、《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》包含著兩種法律關(guān)系，即甲乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、以及甲乙中介公司之間的居間合同關(guān)系。雖然個(gè)別合同條款(如交房的時(shí)間、交付房款的時(shí)間、以及過(guò)戶的時(shí)間等)附有生效條件，但這并不影響兩種法律關(guān)系均已成立、生效。現(xiàn)甲欲提前終止合同的履行，不積極配合房地產(chǎn)公司辦理涉案房產(chǎn)的房產(chǎn)證，阻礙合同部分條款的生效及履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

4、甲主張《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效，屬惡意訴訟。甲眼看房?jī)r(jià)暴漲，見(jiàn)利忘義，不愿繼續(xù)履行合同才故意提起合同無(wú)效之訴。甲在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》之初，明知涉案房產(chǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證，也在合同中承諾放棄對(duì)合同效力的異議。現(xiàn)甲反悔，違背善良誠(chéng)信，不應(yīng)受到法律支持。另外，認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》為有效，并不損害社會(huì)公共利益。即使《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》違反了當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，當(dāng)事人至多承擔(dān)一定的行政責(zé)任，這與合同效力無(wú)效。

司法實(shí)踐中對(duì)該類合同的裁判，一直有爭(zhēng)議，也有認(rèn)定有效的，也有認(rèn)定無(wú)效的。本律師認(rèn)為，認(rèn)定類似合同是否有效，還應(yīng)考慮涉案房產(chǎn)是否可以辦理房產(chǎn)證。如果在起訴前，涉案房產(chǎn)已完全具備辦證條件，應(yīng)直接認(rèn)定合同有效。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，將于2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，間接承認(rèn)了這類旨在保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。

三、“黑白合同”(陰陽(yáng)合同)的效力問(wèn)題

案例：

甲(賣(mài)方)、乙(買(mǎi)方)與中介三方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為100萬(wàn)元。因甲持有的房產(chǎn)證顯示待售房屋建購(gòu)價(jià)格為50萬(wàn)元，為了減少交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)，在中介的安排下，甲、乙雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定雙方在辦理房產(chǎn)過(guò)戶、簽訂國(guó)土部門(mén)提供的正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，價(jià)格只寫(xiě)房產(chǎn)證的價(jià)格。雙方均確認(rèn)最終成交價(jià)以《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》約定的價(jià)格為準(zhǔn)，溢價(jià)部分視為甲房屋裝修的價(jià)值。

后甲乙雙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)按50萬(wàn)元的價(jià)格填寫(xiě)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并按50萬(wàn)元的價(jià)款交納相關(guān)過(guò)戶稅費(fèi)。過(guò)完戶后，甲實(shí)際收到乙購(gòu)房款100萬(wàn)元。

分析：

本案很明顯有兩份關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的合同，即甲、乙、中介三方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》(俗稱“陰合同”,又稱三方合同)和甲、乙雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(俗稱“陽(yáng)合同”,又稱雙方合同)。“陰合同”中“陰”，是指隱蔽性，是當(dāng)事人內(nèi)部簽訂的，一般不被外人所知曉;而“陽(yáng)合同”中的“陽(yáng)”，是指公開(kāi)性，因?yàn)橐k理登記手續(xù)而必須在國(guó)土部門(mén)存檔，一般公眾可以通過(guò)查詢獲悉其內(nèi)容。

采取“陰陽(yáng)合同”是當(dāng)前二手房交易的普遍現(xiàn)象，其目的唯是逃避溢價(jià)部分的稅款。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)按登記價(jià)格代征稅費(fèi)，一般并不對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行市值評(píng)估(注：深圳市龍崗區(qū)于2006年底開(kāi)始按房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征稅)，所以，我們的納稅人就有空子鉆了。明明是賣(mài)價(jià)100萬(wàn)元房屋，卻在過(guò)戶時(shí)只填50萬(wàn)元，這樣相應(yīng)稅費(fèi)就少了一半，就契稅一項(xiàng)，少繳近萬(wàn)元。如果沒(méi)有溢價(jià)，連個(gè)人所得稅也不用繳了，而要按真實(shí)價(jià)格計(jì)稅，那個(gè)人所得稅可就得繳10萬(wàn)元啊。

這種明顯偷稅的方式(當(dāng)事人美其名曰“避稅”，似乎說(shuō)“避”比較好聽(tīng)點(diǎn))會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“陰陽(yáng)合同”因此無(wú)效呢?本人認(rèn)為，本案中“陰合同”有效、“陽(yáng)合同”無(wú)效。理由如下：

1、《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)有效。但《補(bǔ)充協(xié)議》或《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中類似如《補(bǔ)充協(xié)議》、體現(xiàn)逃稅意思的條款應(yīng)屬無(wú)效。《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中的部分條款無(wú)效，不影響其他條款的效力。

2、由于買(mǎi)賣(mài)雙方完全按照《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，《補(bǔ)充協(xié)議》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》純粹為辦理過(guò)戶需要，雙方并不遵守執(zhí)行，且通過(guò)填低價(jià)款以逃避應(yīng)繳稅款。這種在納稅申報(bào)時(shí)故意少列收入的方式嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收征管法的強(qiáng)制性規(guī)定。《補(bǔ)充協(xié)議》以及由《補(bǔ)充協(xié)議》演生的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(陽(yáng)合同)，屬于以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的，根據(jù)我國(guó)合同法第52條之規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

“陰合同”有效、“陽(yáng)合同”無(wú)效的法律后果：買(mǎi)賣(mài)雙方只能按照《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，買(mǎi)方不可援引《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要求降低房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款，或要求賣(mài)方退還陰陽(yáng)合同之間差價(jià);國(guó)土部門(mén)依據(jù)無(wú)效的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由于買(mǎi)賣(mài)雙方交易的事實(shí)成立，并經(jīng)雙方共同提出申請(qǐng)，過(guò)戶依然有效，任何一方均不可以合同無(wú)效為由主張要求撤銷，但稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按實(shí)際成交價(jià)追繳當(dāng)事人欠繳的稅款、追究當(dāng)事人偷稅的法律責(zé)任。

實(shí)踐中還常常出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”約定的房屋價(jià)款相一致的情況，若當(dāng)事人簽訂“陽(yáng)合同”本身沒(méi)有偷逃稅款的意思，那么“陽(yáng)合同”的效力如何呢?按照前文分析，在這種情況下，“陽(yáng)合同”排除了影響合同生效的因素，“陽(yáng)合同”也應(yīng)是有效的。在當(dāng)事人前后簽訂的兩份合同都有效且存在沖突的情況下，判斷合同的效力等級(jí)，要按照當(dāng)事人的約定執(zhí)行，當(dāng)事人可以在其中一份合同里對(duì)兩份合同之間的沖突進(jìn)行安排，直接約定如何適用的問(wèn)題。如果沒(méi)有相關(guān)特別約定，后簽訂的合同可視為對(duì)之前簽訂的合同內(nèi)容的變更，后合同效力自然高于前合同，也就是說(shuō)這種情況下“陽(yáng)合同”效力高于“陰合同”。

另外還需要特別強(qiáng)調(diào)的是，“陽(yáng)合同”都是要登記的，有些情況下還可能經(jīng)過(guò)公證，但這不表明“陽(yáng)合同”就一定有效，或效力比沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證或登記的“陰合同”高。除非當(dāng)事人另有約定，否則經(jīng)公證或登記的合同修改、補(bǔ)充或變更，不以公證或登記為生效要件。

四、買(mǎi)方能否請(qǐng)求法院判決賣(mài)方繼續(xù)履約，并通過(guò)法院執(zhí)行強(qiáng)制將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

案例：

甲(賣(mài)方)、乙(買(mǎi)方)簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣60萬(wàn)元，分兩次支付，即乙先于合同簽訂時(shí)向甲支付定金6萬(wàn)元，余下價(jià)款在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至乙名下后三日內(nèi)一次性付清。合同還約定，若乙不履行合同，甲有權(quán)不予退還定金;若甲不履行合同，乙有權(quán)要求甲雙倍返還定金。《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，乙即向甲支付定金6萬(wàn)元，甲向乙出具了收條。后因甲不愿意與乙一起辦理過(guò)戶手續(xù)，乙起訴至法院，要求甲繼續(xù)履行合同、支付定金6萬(wàn)元。甲答辯并提起反訴，要求以雙倍返還定金為代價(jià)解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，堅(jiān)決不同意繼續(xù)履行合同。

分析：

房?jī)r(jià)高漲是甲毀約的主要原因。一套房屋在簽約時(shí)是60萬(wàn)，而等到要過(guò)戶時(shí)就漲到80萬(wàn)了，整整漲了20萬(wàn)元。如果賣(mài)方只是收了6萬(wàn)元定金，那么即使雙倍返還定金(實(shí)際賠償6萬(wàn)元)，只要是之前的交易就此終止，賣(mài)方在經(jīng)濟(jì)上絕對(duì)是劃算的。趨利避害是人之本性，選擇對(duì)自己更有利的方式來(lái)決定是否繼續(xù)履約，也無(wú)可厚非。特別是當(dāng)前誠(chéng)信缺失的時(shí)代，不講誠(chéng)信的違約、甚至是惡意毀約，尚不會(huì)給背信棄義之人造成任何的直接經(jīng)濟(jì)損失。

我國(guó)合同法第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第110條又規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”就本案來(lái)說(shuō)，甲不履行合同，乙原則上有權(quán)要求甲繼續(xù)履行合同。那么，甲這種以雙倍返還定金為代價(jià)解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的反訴主張能成立嗎?本人認(rèn)為，這要取決于本案合同對(duì)定金性質(zhì)的約定或依法對(duì)定金性質(zhì)的認(rèn)定。

所謂定金是指合同當(dāng)事人為了確保合同簽訂、生效或履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立前或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的一定數(shù)額金錢(qián)，其性質(zhì)屬于金錢(qián)質(zhì)。定金一般分為立約定金(作為訂立合同的擔(dān)保)、成約定金(作為合同生效的擔(dān)保)、違約定金(作為履行合同的擔(dān)保)、解約定金(當(dāng)事人可以接受定金處罰為代價(jià)單方解除合同)。定金作為擔(dān)保方式是雙方擔(dān)保，對(duì)支付定金的一方和接受定金的一方均有約束力，任何一方違反約定，均要招致相應(yīng)的定金處罰，即交付定金的一方違反約定無(wú)權(quán)要求返還定金、接受定金的一方違反約定要雙倍返還定金。

根據(jù)《擔(dān)保法》解釋第117條的規(guī)定，“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。”也就是說(shuō)如果甲收取的定金6萬(wàn)元是解約定金，甲完全可以雙倍返還乙定金的方式終止合同的繼續(xù)履行。在認(rèn)定定金條款或定金合同時(shí)，如果合同中對(duì)解約定金的性質(zhì)有明確的約定，當(dāng)然不存在異議;如果當(dāng)事人雙方對(duì)定金性質(zhì)無(wú)約定呢?一般認(rèn)為，解約定金具有明示性質(zhì)，因?yàn)槲覈?guó)《擔(dān)保法》是以違約定金作為原則型定金的，如果當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)定金的性質(zhì)和類型作出特別約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人設(shè)定的是違約定金，因?yàn)楫?dāng)事人畢竟是希望通過(guò)設(shè)置定金制度來(lái)保障合同的順利履行，而不是希望通過(guò)支付一筆定金獲得解除合同的權(quán)利。就本案來(lái)說(shuō)，因《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》未約定定金6萬(wàn)元為解約定金，故乙的訴訟請(qǐng)求應(yīng)得到支持，甲的反訴主張不能成立。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在實(shí)踐中，中介公司提供的有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)及居間的格式合同條款經(jīng)常明確解約定金的性質(zhì)。由于當(dāng)前房?jī)r(jià)普遍上漲，這樣的條款顯然對(duì)賣(mài)方有利、對(duì)買(mǎi)方不利。如果買(mǎi)方想就此進(jìn)行反制，就有必要增加定金的數(shù)額(但不能超過(guò)總標(biāo)的20%)，讓違約成本相應(yīng)增高。

五、關(guān)于全權(quán)委托公證

在二手房交易中，經(jīng)常會(huì)遇到全權(quán)委托公證的事宜，如期房再轉(zhuǎn)讓時(shí)賣(mài)方對(duì)中介公司或中介從業(yè)人員的全權(quán)委托、按揭房轉(zhuǎn)讓時(shí)賣(mài)方對(duì)贖樓擔(dān)保公司的全權(quán)委托等，而這些委托都要經(jīng)過(guò)公證，公證的目的有兩個(gè)：一是具有較強(qiáng)證明效力，特別是公證的委托能被銀行、國(guó)土部門(mén)普遍認(rèn)可;二是防止當(dāng)事人隨便撤銷委托。

全權(quán)委托公證也常常出現(xiàn)糾紛，如當(dāng)事人對(duì)全權(quán)委托內(nèi)容的爭(zhēng)議、委托能否被撤銷、受托人利用全權(quán)委托公證侵吞購(gòu)房款或吃差價(jià)等。下面本律師將逐一進(jìn)行分析：

1、關(guān)于全權(quán)委托的內(nèi)容

二手房買(mǎi)賣(mài)中的全權(quán)委托，顧名思義，就是當(dāng)事人將二手房買(mǎi)賣(mài)中己方所享有的全部權(quán)利和所承擔(dān)的全部義務(wù)都委托他人代為行使或履行，而產(chǎn)生的法律后果由當(dāng)事人承擔(dān)的一種委托方式。實(shí)踐中，以賣(mài)方全權(quán)委托他人代為行使賣(mài)方的權(quán)利、履行賣(mài)方的義務(wù)最為常見(jiàn)。賣(mài)方全權(quán)委托的內(nèi)容一般包括：代為尋找買(mǎi)家、簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，代向按揭銀行辦理提前結(jié)清按揭款(即贖樓)手續(xù)，代理賣(mài)方入伙、配合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向國(guó)土部門(mén)提交辦證資料、申請(qǐng)過(guò)戶，代收樓款等。根據(jù)《合同法》第397條規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。因房屋的狀態(tài)不同，全權(quán)委托的內(nèi)容也不盡相同。

即使賣(mài)方出具的全權(quán)委托書(shū)內(nèi)容不具體，而是概括性的授權(quán)，或者采取列舉加兜底條款的方式，只要出現(xiàn)諸如“全權(quán)”字樣，根據(jù)《民法通則》第65條第3款的規(guī)定，賣(mài)方也要承擔(dān)受托人代理行為的法律后果。但如果受托人不是為維護(hù)賣(mài)方利益而實(shí)施處分行為時(shí)，如無(wú)正當(dāng)理由降低房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款等，除非有證據(jù)證明交易對(duì)方對(duì)此有過(guò)錯(cuò)，否則，該處分行為對(duì)賣(mài)方仍然有效。但如果根據(jù)“善良管理人”的標(biāo)準(zhǔn)判斷，受托人有過(guò)錯(cuò)，賣(mài)方可以要求受托人給予賠償。

如果《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》約定賣(mài)方應(yīng)于本合同簽訂后十日內(nèi)辦理全權(quán)委托中介公司的公證手續(xù)，但又沒(méi)約定具體如何辦理，而當(dāng)中介公司向賣(mài)方出具需要公證的全權(quán)委托書(shū)文本時(shí)，賣(mài)方能否以委托內(nèi)容太苛刻、賣(mài)方存有風(fēng)險(xiǎn)為由拒絕辦理公證呢?本律師認(rèn)為，在《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》對(duì)如何辦理全權(quán)委托公證這一賣(mài)方義務(wù)約定不明時(shí)，應(yīng)根據(jù)《合同法》第61條進(jìn)行補(bǔ)救，先由當(dāng)事人協(xié)商補(bǔ)充約定，若不能協(xié)商，應(yīng)根據(jù)合同目的或交易習(xí)慣確定。若最終無(wú)法確定，則賣(mài)方有權(quán)拒絕辦理全權(quán)委托公證，但賣(mài)方不可以此為由拒絕整個(gè)合同的履行，凡以后涉及賣(mài)方的權(quán)利義務(wù)，賣(mài)方事必躬親，否則就可能構(gòu)成違約。

2、關(guān)于全權(quán)委托公證的撤銷

全權(quán)委托公證的撤銷，包括委托的撤銷和公證的撤銷。

關(guān)于委托的撤銷，適用《合同法》第410條規(guī)定，即委托人或受托人可以隨時(shí)解除委托書(shū)或合同，但因此給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)事人在委托書(shū)中明確“該委托是不可撤銷的”，但這并不能阻卻當(dāng)事人自由行使撤銷權(quán)，理由是具有身份屬性的委托關(guān)系是建立于信任基礎(chǔ)之上，一旦當(dāng)事人之間喪失了信任基礎(chǔ)，強(qiáng)行維持當(dāng)事人之間的委托關(guān)系，不僅不能實(shí)現(xiàn)委托的根本目的，而且還會(huì)在當(dāng)事人之間引發(fā)更多的分爭(zhēng)。那么委托被撤銷后對(duì)外的法律后果是什么呢?在委托被撤銷之前或之后，第三人不知道委托將要被撤銷或已被撤銷的事實(shí)，根據(jù)《合同法》第49條規(guī)定，受托人在委托范圍從事的事務(wù)對(duì)委托人有效，后果應(yīng)由委托人承擔(dān)。

關(guān)于公證的撤銷，適用有關(guān)公證的法律法規(guī)。根據(jù)司法部頒布的《公證程序規(guī)則》(自2006年7月1日起施行)規(guī)定，當(dāng)事人或公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人認(rèn)為公證書(shū)有錯(cuò)誤的，可以向出具該公證書(shū)的公證機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)查申請(qǐng)，載明申請(qǐng)人認(rèn)為公證書(shū)存在的錯(cuò)誤及其理由，提出撤銷或者更正公證書(shū)的具體要求，并提供相關(guān)證明材料。公證機(jī)關(guān)根據(jù)不同情況，作出公證書(shū)撤銷、更正或補(bǔ)正的處理決定。被撤銷的公證書(shū)被公證機(jī)關(guān)收回，并予以公告，公證自始無(wú)效。

其實(shí)無(wú)論是委托，還是公證，一般都設(shè)有期限限制的。委托期限由當(dāng)事人約定，公證期限由公證機(jī)關(guān)依據(jù)《公證程序規(guī)則》單方設(shè)定。賣(mài)方基于各種原因，想在期限內(nèi)撤銷全權(quán)委托公證，既可以向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷公證，也可以單方宣布撤銷委托。由于要撤銷公證，實(shí)踐中操作比較困難，一是撤銷的理由一般不是很充分，二是撤銷的程序時(shí)間較長(zhǎng)，這兩方面遠(yuǎn)沒(méi)有委托的撤銷簡(jiǎn)單。但撤銷委托也要循正確途徑，以減少損失：首先，宣布撤銷委托的書(shū)面決定不但要及時(shí)送達(dá)給當(dāng)事人(包括受托方、買(mǎi)方等)和涉及委托事項(xiàng)的有關(guān)單位，還要在媒體上公告，其目的是減少在委托終止后出現(xiàn)表見(jiàn)代理的機(jī)率;其次，不可因此影響整個(gè)合同的履行，凡以后涉及賣(mài)方的權(quán)利義務(wù)，賣(mài)方事必躬親，以免給受托人或利益相關(guān)方造成損失。

六、賣(mài)方什么時(shí)候有權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同

近幾年，房?jī)r(jià)一直上漲，誘發(fā)了交易中賣(mài)方毀約的沖動(dòng)，但由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般都約定了嚴(yán)格的違約責(zé)任，賣(mài)方毀約的成本較高使得賣(mài)方不敢輕意毀約。賣(mài)方在伺機(jī)等待買(mǎi)方違約，一旦買(mǎi)方違約在先，賣(mài)方行使合法的解除權(quán)，讓合同終止，這樣賣(mài)方不用支付任何成本就能實(shí)現(xiàn)不賣(mài)房的目的，繼續(xù)享有房?jī)r(jià)高漲所帶來(lái)的高收益，而且還可以順理成章地吃掉買(mǎi)方的定金、追究買(mǎi)方的違約責(zé)任。

問(wèn)題的共同點(diǎn)就是：買(mǎi)方先違約了(如延期支付定金、延期支付首期款、逾期辦理資金監(jiān)管、逾期辦理銀行按揭等)，賣(mài)方可不可以立即解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同?要回答“可以”或“不可以”，首先要解決“賣(mài)方到底什么時(shí)候有權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同”這一問(wèn)題。

根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，合同的解除主要有兩種方式，即當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同及當(dāng)事人行使約定或法定合同解除權(quán)解除合同，實(shí)踐中，后者是合同解除的常見(jiàn)方式。所謂合同解除權(quán)，是指合同約定的解除合同條件成就時(shí)，或出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同情形時(shí)，當(dāng)事人雙方或一方享有解除合同的權(quán)利。約定解除權(quán)的行使條件由當(dāng)事人在合同中具體約定，如二手房買(mǎi)賣(mài)雙方可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定賣(mài)方延期交房多少日或買(mǎi)方延期付款多少日，買(mǎi)方或賣(mài)方有權(quán)解除合同。法定解除權(quán)的行使情形由法律具體規(guī)定，如我國(guó)合同法第94條規(guī)定的五種法定解除情形：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(5)法律規(guī)定的其他情形。

具體到二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方違約在先，如果合同中有諸如一旦出現(xiàn)買(mǎi)方此種情況的違約、賣(mài)方有權(quán)解除合同的明確約定，則賣(mài)方解除合同完全合法。例如，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，“買(mǎi)方應(yīng)于本合同簽訂后五日內(nèi)向賣(mài)方支付首期款人民幣5萬(wàn)元，若逾期，須每日向賣(mài)方支付萬(wàn)分之五的違約金，逾期超過(guò)五日，賣(mài)方有權(quán)單方解除本合同。”后買(mǎi)方因?yàn)楣ぷ髅Γ浵蛸u(mài)方支付首期款，超過(guò)五日后，賣(mài)方就有權(quán)根據(jù)合同的約定，直接書(shū)面通知買(mǎi)方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

但如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定“逾期超過(guò)五日，賣(mài)方有權(quán)單方解除本合同”的內(nèi)容，那么賣(mài)方要想解除合同只能先向買(mǎi)方發(fā)出催告，要求買(mǎi)方在合理期內(nèi)履行支付首期款的義務(wù)，如果買(mǎi)方還不履行，賣(mài)方可援引我國(guó)合同法第94條(3)之規(guī)定，行使合同解除權(quán)。除非買(mǎi)方明確表示不支付房款，否則，賣(mài)方在解除合同前的催告程序不可免。實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)方因資金緊張，晚了幾天才付款，賣(mài)方就迫不急待地要解除合同，但不愿向買(mǎi)方發(fā)出履約催告，理由是賣(mài)方擔(dān)心一旦發(fā)出催告，買(mǎi)方必定會(huì)及時(shí)付款，到時(shí)他就不可能再解除合同了。而司法實(shí)踐中，如果賣(mài)方?jīng)]有經(jīng)催告就發(fā)通知要求解除合同，除非合同明確約定準(zhǔn)許，否則法院會(huì)判決賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。原因是：賣(mài)方面對(duì)買(mǎi)方的違約，應(yīng)當(dāng)采取與買(mǎi)方違約相當(dāng)?shù)目罐q措施，即如果買(mǎi)方構(gòu)成根本性違約，賣(mài)方可以解除合同;如果買(mǎi)方只是輕微違約，賣(mài)方只能要求買(mǎi)方繼續(xù)履約、支付違約金或適用定金法則，而不可以解除合同。