普洱律師解答：

案例：有個(gè)女士A，在2004年的時(shí)候，在上海的松江區(qū)，通過房產(chǎn)中介，向一男子B，買入一套二手房，付清了20多萬的房款，并且辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。看到這里，是不是對(duì)絕大多數(shù)買二手房的人來說，就意味著萬事大吉了?除非是買到的是有人上過吊的房子。

但當(dāng)A要搬到該房屋里的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)里面住有一對(duì)老夫婦，C和D，老夫婦很激動(dòng)，說B是他們的兒子，不務(wù)正業(yè)，是個(gè)逆子。這個(gè)房子根本不是B的，而是B偷拿著他們的房產(chǎn)證和身份證，去房產(chǎn)交易中心偷偷辦的過戶，C和D根本不知情，并且也沒有到場(chǎng)，更沒有簽字，可是房子卻順利過了戶。A哪里知道有這個(gè)內(nèi)情?有注明產(chǎn)權(quán)人是B的房產(chǎn)證，就放心付了款。后來，C與D向法院提出了行政訴訟，起訴房產(chǎn)交易中心，要求認(rèn)定將房產(chǎn)權(quán)人C和D變更為B的行為無效。法院支持了這個(gè)訴訟請(qǐng)求。即該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人仍應(yīng)當(dāng)為C和D。這樣，B的行為就是詐騙，構(gòu)成犯罪。公安局將潛逃的B從北京抓回上海，檢察院提起刑事訴訟，法院宣判，判了好象是12年，因?yàn)椴还馍婕斑@一起詐騙。A房款兩空，提起民事訴訟，可是法院裁定不予受理。

就這樣一個(gè)案件，同事涉及了民事訴訟、行政訴訟、刑事訴訟。現(xiàn)在兩年多了，A女士人房?jī)煽眨冻隽速I房款，卻得不到房。買房款已經(jīng)被B揮霍一空。從法律上講，C和D雖然是B的父母，可是無義務(wù)為B還債。而B要在監(jiān)獄里呆12年。

律師支招：

(1)本案中，房產(chǎn)交易中心顯然根本沒有嚴(yán)格審核過戶必需的材料和手續(xù)。產(chǎn)權(quán)人C和D并未到現(xiàn)場(chǎng)辦理過戶。類似的過戶只有這一個(gè)案例嗎?即使房產(chǎn)交易中心嚴(yán)格審核，要求現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，那有沒有可能找一個(gè)假冒的產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)并簽字?房產(chǎn)交易中心看是不是產(chǎn)權(quán)人，看的是身份證及身份證上的照片，難道現(xiàn)在的假身份證象造原子彈一樣難嗎?馬路上到處都有“辦證”的電話號(hào)碼。

(2)本案中，A在買房前沒有實(shí)際看房，并詳細(xì)了解B的家庭情況，特別是住房情況。比如該房從哪里買來?為何要賣房?(如果只有一套房子要出賣，就比較令人懷疑。)但現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，賣房人好象沒有義務(wù)回答這些問題吧?哪怕房子是10萬只蜜蜂辛苦一年蓋出來的，只要有房產(chǎn)證，你問這么多干什么?賣房人如果不客氣地說：“難道你還想問我性生活的情況?”恐怕買房人也會(huì)很不好意思吧?

(3)如果是假的房產(chǎn)證怎么辦?很多產(chǎn)權(quán)人缺乏法律常識(shí)。這里講我的一個(gè)觀點(diǎn)：房產(chǎn)證是廢紙一張。房子歸誰，以房產(chǎn)交易中心的登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)證丟失了，或是被偷了，或是被借走了，別人拿在手里沒有任何用處。其實(shí)產(chǎn)權(quán)人拿在手里也沒有任何用處，不出示這個(gè)產(chǎn)權(quán)證，也是產(chǎn)權(quán)人的，因?yàn)橐缘怯洖闇?zhǔn)。這里要提示買房人，面對(duì)假的產(chǎn)權(quán)證是比較好辦的，就是自己去交易中心去查證房子的產(chǎn)權(quán)情況。不光可以查到真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人，還可以查到是否不止一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，查到是不是被法院查封，是不是欠銀行的房貸，是不是已經(jīng)租給別人，并辦理了房產(chǎn)租賃登記(租賃人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買，如產(chǎn)權(quán)人未通知要出售，承租人可以向法院要求確認(rèn)房產(chǎn)交易無效)。反正如果我要買二手房，產(chǎn)權(quán)證給我看我都不看的。一定會(huì)自己去查詢，查個(gè)清清楚楚。

(4)最麻煩的，如果產(chǎn)權(quán)人及其家人聯(lián)合起來詐騙買房人。就比如本案中，如果B和C及D勾結(jié)起來，要騙人，幾乎一騙一個(gè)準(zhǔn)。B錢到手，C和D說這房子是他們的。而B的情況和本案中可以完全不同，因?yàn)榧热灰p騙，會(huì)有較強(qiáng)的反偵察能力：C和D住在房屋內(nèi)，B有房產(chǎn)證，找一個(gè)E，出面以冒充B，與A簽約，得到錢以后消失。B再跳出來說，我的房產(chǎn)證丟了，人家是騙你的。這樣，E得到了錢，其實(shí)是B、C、D、E得到了錢，而A失去了錢，卻沒有得到房。當(dāng)然，這顯然是犯法的。不過有些人利令智昏，特別是現(xiàn)在的中國，物欲橫流，而有些人老老實(shí)實(shí)賺合法的錢又這么困難，于是以身試法的人還是有的。我個(gè)人感覺，就是有些人，見了錢就象蒼蠅見了血一樣，不計(jì)后果地侵吞。

(5)通過本案，可以發(fā)現(xiàn)，即使產(chǎn)權(quán)證，或是房產(chǎn)交易中心登記的產(chǎn)權(quán)人，也未必是真正的產(chǎn)權(quán)人。即向產(chǎn)權(quán)人買房，也是有風(fēng)險(xiǎn)的。那怎么辦?恐怕只能去查這個(gè)房子是經(jīng)過怎樣一個(gè)過程和價(jià)格，由產(chǎn)權(quán)人取得的。而相關(guān)的資料，好象一般人未必有資格去查詢相關(guān)的合同等文件的。為什么海-爾的微波爐在海外銷售時(shí)的說明書里，注明微波爐不能用來為洗澡后的貓來烘干?就因?yàn)橛腥诉@么做了，貓死了，向法院起訴要求海-爾賠償。于是就這樣注明。其實(shí)，買二手房風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的。只要我們搞清楚了其中的各個(gè)貓膩環(huán)節(jié)，做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，把這種風(fēng)險(xiǎn)降到最低，二手房對(duì)于普通百姓來說還是很好的選擇的。