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隨著現代建筑技術的不斷提升，現代樓層的高度越來越高，每棟樓的業主也越來越多。與此同時，因相鄰權引發的問題也就越來越多。為了解決這個矛盾糾紛，業主的建筑物區分所有權就因運而生。今天，大家就和律霸小編一起來詳細了解一下吧。

一、建筑物區分所有權

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

現代社會，隨著中國工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發展，而由此產生的建筑物區分所有的現象日益增多，但中國民法通則中并無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。在中國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區分所有權存在的必要性。

二、建筑物區分所有權的應用

1、建筑物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。《物權法》規定[2] 的業主的建筑物區分所有權，與有些國家規定的建筑物區分所有權是同一概念，加上“業主的”三個字，是因為“業主”、“物業”的含義已經為人們所熟悉，為了便于人們理解，故將建筑物區分所有權之前加了“業主的”三個字。

2、為了敘述方便，以下稱建筑物區分所有權。需要注意的是，《建筑物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

3、建筑物區分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全。基于物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建筑物區分所有中專有權的客體。這些條件如下：

(1)須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其它部分隔離。

(2)須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。

(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。

三、特征

建筑物區分所有權的特征：

1、建筑物區分所有權的客體具有整體性。建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。

2、建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和管理權(成員權)三個部分組成。

3、建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。

4、建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。

四、法律規定

根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：

1、對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

2、對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。

3、對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。業主享有建筑物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。

4、如行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結構;在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品;對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定;認繳建筑物共有部分的維護資金等。

5、建筑物區分所有權制度在調整建筑物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中并無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，因此筆者在此對建筑物區分所有權進行必要的分析，并對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建筑物區分所有權有所幫助。

業主的建筑物區分所有權是什么呢?通過閱讀以上資料，我們發現建筑物區分所有權是現代社會為了解決小區業主相鄰權糾紛而引入的一種新權利。它賦予了業主管理公共區域空間的權利，防止部分業主濫用所有權而給集體業主帶來損失。由于實務中的情形各有不同，所以小編建議您可以在告知律師具體情況后獲取專業意見，這樣更有利于您問題的迅速解決。

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