因為事情很明顯，如果他對市場繼續看好，那么拿不到貸款、合同不能備案，都不是問題，不會以此作為解除合同的理由。而如果房價下跌或者出現了下跌的趨勢，以投資為目的的購買人，會找各種理由來解除合同，以規避投資損失;即使是自住的購房人，在房價下跌時把房子退掉，再從市場上買回來，也相當合算。這是限購令下商品房合同糾紛的一個大背景，是我們必須看到的。

限購令可能引起的糾紛，以當事人來區分，主要有三種類型：一是買賣雙方的合同糾紛;二是購房者與登記機構的糾紛;三是名義業主與實際購買人的糾紛。

一、買賣雙方的合同糾紛。

這類糾紛，又可以按解除合同的理由，分為兩種情形：

1、買方因貸款落空要求解除合同。

這種糾紛的焦點在于，貸款落空是否構成情勢變更。情勢變更首先要求雙方訂立合同時不能預見，而事實上，目前房屋買賣合同中，通常都會約定，如果乙方貸款不能足額到帳，應當在多少天內付清余額，否則承擔違約責任。海淀區法院去年判的“全國首例因情勢變更解除房屋買賣合同案”中，雙方的合同也有這樣的約定。所以，不能預見這一條就不成立。其次，不能是商業利益。以海淀案來說，買方已經有兩套房，現在買第三套，這究竟是不是商業利益，有正常生活知識的人都明白。商業利益不適用情勢變更，海淀案違反了這個原則。再次，情勢變更必須是客觀情況發生重大變化之后，繼續履行對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。比較典型的情形是長期供貨合同，如果主要原材料價格發生了超常上漲，使貨物的成本超過了供貨的價格，這對供貨人來說是毀滅性的，既不公平也難以為繼，這時以情勢變更為由，變更或者解除合同，是對交易公平的保護。但在房屋買賣合同中，銀行減少按揭成數、提高利率甚至不放貸款，房屋本身的價格并沒有發生變化，雙方交易的公平基礎也沒有改變，這當然不符合情勢變更的最重要條件。買方從其他途徑籌集資金，仍然可以繼續履行，其經濟負擔不會增加，賣方也沒有不合理的獲利，交易的結果不會出現明顯不公平或者不能實現合同目的。所以我認為，買方貸款落空不屬于情勢變更，特別在投資情形下，是投資人如意算盤落空而已，不能成為其解除合同的理由。如果買方確實沒有能力繼續履行合同，應當承擔違約責任。

2、買方支付全款買房，以不能過戶為由，要求解除合同。

在目前房市仍然看好的情況下，有人明知不能備案與登記，仍然簽約買房，這種合同，沒有任何理由說它是無效的或可撤銷的。然而一旦房價下跌，買方往往轉而以違反限購令為由，要求解除合同。這時問題的焦點就在于，限購令在民法上的效力究竟為何?沒有任何法律法規，限制房屋買賣當事人的資格。限購令并不是法，充其量是山寨法，山寨法能不能影響合同的效力，這是一個大是大非的問題。如果規范性文件都可以否定合同的效力，那么行政之手可以攪亂民事領域，合同法就被顛覆，合同自由這一民法的底線，將不復存在。

最近浙江省高級法院民一庭出臺了《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見》，可以看出地方法院對限購令的態度。其中第七條規定“調控政策實施后，因一方當事人隱瞞或虛構事實情況，導致訂立的合同違背調控政策而無法繼續履行，另一方當事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當事人承擔其因此所受損失的，可予以支持。雙方當事人均知道或應當知道訂立的合同違反調控政策的強制性規定，一方當事人請求確認合同有效、繼續履行的，不予支持。”這個條文堪稱對中國民法作出了創造性的貢獻：一是認定合同可以因“違背調控政策而無法繼續履行”;二是指出“調控政策的強制性規定”不得違反;三是避而不談違反政策的合同是否無效，只說此時“一方當事人請求確認合同有效、繼續履行的，不予支持?！敝袊厣拿穹?，果然是變形金剛。

這個《若干意見》還規定“純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，不屬于‘不可抗力’，一般應認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規定的‘不可歸責于當事人雙方的事由’。當事人據此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外?！边@里否定了不可抗力，也沒有提什么情勢變更，而是另辟蹊徑，用上了2003年最高院關于商品房買賣合同糾紛解釋中的一個概念“不可歸責于當事人雙方的事由”。這是一個無邊的大筐，將“不可抗力”和“情勢變更”全部裝入，還綽綽有余。表面一看，是“雙方免責”，實際上保護的是違約的買方，損害的是守約的賣方，是典型的“拉偏架”。首先，貸款落空，如前所析，就是買方的責任，怎么能算“不可歸責于雙方”?其次，就算有第三方作祟，那么受損的一方為什么不去追究它，而要解除合同呢?

比如，我買了一輛汽車，小區保安就是不讓我開進小區，我能否以此為理由，把車退給汽車銷售商?我買了一瓶紅酒，打算在飯店請客，但飯店不允許自帶酒水，我是否有理由把酒退給商店?這些不都是“不可歸責于雙方的事由”嗎?有人會說，物業公司或者飯店，不能限制與損害他人的民事權利，那么是不是政府例外呢?如果回答是肯定的，請告訴我道理在哪里?

二、購房人與登記機構的登記糾紛

購房人以登記機構拒絕辦理登記，訴請法院責令其履行職責，這種案件目前還沒有出現，假設出現了，購房人合法購買的房產，依法申請登記而不可得，登記機關能說出什么理由?它說我依照房管局的通知，就是不給他登記，這是正當理由嗎?行政訴訟法規定，人民法院審理行政案件，以法律、行政法規、地方性法規為依據，可以參照依法制定的規章，沒有說可以依照或者參照規范性文件，國務院的規范性文件也不行。此時，法院將面臨一個嚴峻的考驗，是依法判登記機關不作為，責令其給購房人辦理登記呢，還是找一些亂七八糟的理由，駁回原告起訴?這在法律上是很簡單的問題，但在實務中卻是天大的難題。從浙江高院的態度上，我們可以推測法院會遷就“山寨法”。這里又涉及一個大是大非的問題，行政權力須依法行使，這可是行政法的底線。如果法院都認可行政機關可以隨意突破法律的約束，還有什么法制可言?

三、實際購買人與名義業主之間的產權糾紛

本來，登記在不動產登記簿上的人就是業主，但在限購令的政策環境下，會出現名義業主與實際購買人這樣的怪現象。最高法院不久前出臺了公司法的解釋，指導如何處理名義股東與實際出資人的糾紛。我想要不了多久，最高法院也許會出一個“關于審理名義業主與實際購買人產權糾紛如何適用法律的解釋”。

與前兩種糾紛不同，這種糾紛不涉及限購令的法律效力。法院審查起來不會太為難，它只需要作出認定，究竟誰是業主。實際情形可能是：名義業主是合同的買受人，也是登記的產權人，而房屋又為實際購買人所占有。如果實際購買人能證明自己是出資人，法院能不能以此認定他為業主、判決變更登記?

現實生活中，自己出了錢，產權是別人的，并不罕見。父母給子女買房、大款給小三買房，都屬于這種情況。既然登記在了別人名下，斷無以自己實際出資為由，索回產權的理由。由此看，似乎以登記的產權人為業主較為妥當。可是這樣一來，實際購買人不但不能登記為業主，而且面臨著被名義業主趕出家門的危險，這種鳩占鵲巢的現象如果受到鼓勵，顯然違反善良風俗。所以認定名義業主為產權人，更為不妥。

我認為，“借名業主”不同于“小三業主”，不同之處就在于，大款給小三買房時，雙方的真實意思就是我出錢，給你買房，過后大款反悔，當然沒有道理;而借用他人名義買房，從一開始雙方的意思就是明確的，就是借你的名，買我的房。事成之后，名義業主要假戲真做，是違反誠實信用原則，斷不應得到支持。

一個限購令，不但給我們帶來了許多新型的民事糾紛，更挑戰著民法與行政法的底線。民法的底線是合同自由，行政法的底線是政府必須依法行政，如果這兩個底線都被打破，我們就只剩下一個以政策為核心、以政府為最高立法兼司法機構的中國特色法制體系了。

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