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寧波
二手房買賣中應當注意的法律問題（之一）
一、我是城鎮居民，想在城郊購買農民的房子，請問可以嗎？——劉女士
答：我國政策禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。因此，您到城郊購買農民的房子是違反國家政策的。
二、我跟王先生簽了一份房屋買賣合同，在買賣合同上只有王先生一個人的簽字，沒有他妻子的簽字，這份合同有效嗎？——李先生
答：您所簽的房屋買賣合同經王先生妻子追認后有效；如王先生妻子不追認，該合同無效。
三、我想購買翁先生按揭貸款還沒有還清的房屋，我應當怎么辦呢？——易先生
答：購買按揭貸款尚未還清的房屋，可以選擇以下幾種方式：
第一種：賣方自籌資金償還銀行貸款以解除抵押，然后雙方再進行交易：付款、交房、過戶。
第二種：買方替賣方付清尚未還清的貸款以解除抵押，然后過戶。需要注意的是，買方最好在替賣方支付貸款前先要賣方實際交房。如有可能，可以讓賣方用其他的財產提供可靠的擔保，并約定賣方的違約責任。
第三種：由房屋買賣雙方共同向銀行申請辦理轉按揭手續。在賣方、買方和銀行三方之間達成一個抵押貸款合同轉讓的協議，把原來房屋所有權人還款付息等權利義務一并轉讓給買方；通過變更房屋產權登記和抵押登記，將抵押人從賣方變更為買方。這種方式對雙方來說都比較安全，且對于無力一次性付清全部房款的買方來說，也可以得到銀行貸款。但這種方式操作起來比較復雜。
第四種：通過中介機構等第三方墊資的方式解除抵押以完成交易。用這種方式，應當注意與中介機構簽訂好合同，以免權利被中介機構侵害。
如果買賣雙方均不能自籌資金解除抵押，最好還是選擇轉按揭貸款方式交易，這樣對雙方來說都是比較安全的。
2012年12月4日
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