常見(jiàn)賣(mài)房人違約糾紛

一、賣(mài)房人要求解除合同常見(jiàn)的理由：1、利用正當(dāng)?shù)姆墒侄危鶕?jù)合同存在的漏洞，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。（1）作為標(biāo)的物的房屋不具備交易條件；如公房、產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋、不具備上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房等（2）買(mǎi)房人不具備買(mǎi)房資格；如城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村民宅，最著名的畫(huà)家村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛就是這種情況。（3）具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人未行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（4）共有人不知情或?yàn)楂@得同意的。（5）抵押房屋出賣(mài)，未通知抵押權(quán)人的。以上情況，如果買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)未引起充分注意，而簽訂了無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法院在進(jìn)行判決時(shí)，會(huì)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)情況，考慮在合同解除的情況下，是否讓賣(mài)房人給予買(mǎi)房人房屋差價(jià)損失賠償。2、賣(mài)房人以各種手段，造成買(mǎi)房人違約，以達(dá)到解除合同的目的。如利用各種理由來(lái)拖延或拒收房款，以造成買(mǎi)房人延期付款，在主張其違約。在這種情況下，最好的辦法是到公證處辦理房款提存。3、賣(mài)房人直接將房屋高價(jià)賣(mài)給第三人或?qū)⒎课菀缘謧男问睫D(zhuǎn)給第三人并辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成房屋無(wú)法交付，合同無(wú)法履行。在這種情況下，法院在判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)會(huì)根據(jù)現(xiàn)在房屋實(shí)際評(píng)估價(jià)格與合同價(jià)款的差額，要求賣(mài)房人給與賠償。

二、上海法院關(guān)于差價(jià)賠償依據(jù)上海市高院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》第6條、合同簽訂后，一方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，如何處理？對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。