【案情簡介】2005年11月18日，原告諸*新與被告張*明簽訂《房屋買賣協議書》一份，該協議約定，原告諸*新購買被告張*明在武漢市武昌區一處房產，價格為25萬元。并同時約定，該房附屬維修基金由原告諸*新以現金形式支付給被告張*明，煤氣初裝費及有線電視安裝費由被告張*明自行承擔；在辦理房產證過程中發生的雙方稅費及其他一切費用（包括中介費）由原告諸*新承擔；該房辦理過程中具體付款時間及付款方式（包括交房日期），以二手房買賣合同約定為依據；違約須按房屋出售合同的約定承擔違約責任。同日，原告諸*新將購房定金5000元給付被告張*明。2006年3月18日，原告諸*新致函被告張*明，要求被告張*明在收到函件后3日內簽訂《二手房買賣合同》，否則被告張*明應雙倍返還定金。同年3月19日，被告張*明復函原告諸*新稱，涉案房屋僅出售給原告諸*新本人，并提出5日內辦理房屋產權過戶手續。同年3月22日，原告諸*新又復函被告張*明，稱被告張*明同意出售房屋，卻不同意其家人共同成為產權人有悖常理，其將通過法律途徑維護自己的合法權益。后因雙方無法達成一致意見，原告諸*新認為被告張*明違約，故訴諸武漢市武昌區人民法院，請求法院判令被告張*明簽訂房屋購買合同，并辦理房屋產權過戶手續。原告諸*新認為，2005年11月18日，其受家人委托與被告張*明簽訂房屋買賣協議書，約定被告張*明將在武漢市武昌區的一處房屋以25萬元售予本人，并收取其定金5000元，但嗣后被告張*明以種種理由拒不履行協議。2006年2月，被告張*明明確提出不能履行協議。同年3月，被告張*明稱愿以26.5萬元的價格將房屋售予其本人，本人表示不能接受。后被告張*明通知其同意履行協議，但提出轉讓對象僅限其1人。可見，被告張*明無意履行協議約定的義務，其行為構成違約，理應承擔違約責任。因此，被告張*明不愿履行協議，故請求法院判令被告張*明雙倍返還定金1萬元。被告張*明認為，導致協議無法履行的原因是原告諸*新未籌集齊購房資金所致，而并非本人不愿履行協議義務所致。而且其與原告諸*新達成房屋買賣意向后，在簽訂正式合同時，原告諸*新卻提出由他人購買房屋，對此雙方意見不一，故本人不構成違約。現同意返還原告諸*新定金5000元，不同意原告諸*新其余的訴訟請求。

【爭議焦點】1．在簽訂二手房買賣合同時，如何認定合同成立的必要條款？2．在房產糾紛案件中，如何適用定金罰則？

【法院判決】湖北省武漢市武昌區人民法院經審理認為，原告諸*新與被告張*明雖因房屋買賣已簽訂意向性協議書，但該協議僅對所涉房屋的位置及價格做出約定，對付款進度、房屋買賣手續辦理時間、房屋買受人等其他條件并未做出約定。現由于雙方就房屋買賣實質性要件無法協商一致，使房屋買賣不能進行，雙方均無責任。基于上述情況，本案不應適用定金罰則。被告張*明應將收取的定金5000元全額返還原告諸*新。據此，原審法院依照《合同法》第115條、《擔保法》第89條之規定，判決如下：一、被告張*明應于本判決生效之日起10日內，返還原告諸*新定金5000元；二、駁回原告諸*新其他的訴訟請求。原告諸*新不服一審法院做出的判決，遂向湖北省武漢市第二中級人民法院提起上訴，其上訴稱，原審法院將雙方簽訂的《協議書》定性為“意向性協議書”，實屬認定不當，該《協議書》明確買受人系原告諸*新，并對當事人、標的、數量、價款及相關稅費等合同必要條款都作了明確約定。后雙方經協議確定，2006年3月20日至3月24日為辦理房屋買賣手續的履行期限。因此，該《協議書》已具備合同成立的各項法律要件。由于被告張*明未按約履行，理應適用定金罰則。故請求二審法院撤銷原審判決，判令被告張*明雙倍返還定金1萬元。